动态分析法和静态分析法26课件讲解.pptx

动态分析法和静态分析法

一、动态分析法和静态分析法的产生房地产开发具有周期长的特点，运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。其方式有如下两种：①采用折现的方式，这种方式的假设开发法称为动态分析法;②采用计算利息的方式，这种方式下的假设开发法称为静态分析法。

二、动态分析法与静态分析法的区别(1)求取后续开发的必要支出和开发完成的价值，在静态分析法中主要是根据价值时点的相关市场状况得出的，即它们基本上是静止在价值时点的金额;而在动态分析法中是模拟房地产开发经营过程，预测它们未来各自发生的时间及在该时间的金额，即要预测未来现金流量。

(2)静态分析方法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，即不需将它们折现到同一时间，而是直接相加减，但要计算各项支出的利息而动态分析法要考虑各项收入、支出发生的时间不同，即要先把它们折现到同一时间，然后再相加减。(3)在静态分析方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。★★★

三、动态分析法和静态分析法的优缺点从理论上讲，动态分析法测算的结果比较精确，测算过程相对复杂；静态分析法的测算过程相对简单，测算结果较粗略。要使动态分析法的测算结果较精确，还需以下3个方面的预测较准确：①后续开发经营期究竟多长；②各项后续开发的必要支出和开发完成的价值在未来何时发生；③各项后续开发的必要支出和开发完成的价值在其发生时的金额。在实际估价中应优先选用动态分析法。