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丹青不知老将至，贫贱于我如浮云。——杜甫

保租房REIT怎样才能赚钱？

2021年7月，我国基础设施公募REITs底层资产扩围至保租房，2022年8

月，首批三只保租房REITs上市，受到市场热烈响应，万亿蓝海市场扬帆起航。

稳步推进：政策利好下，我国保租房REITs持续扩容

经历两年的发展，保租房REITs市场已初具规模，为住房租赁市场的顺利发展

打开了此前未有的格局。

一、保租房REITs将资金回收用于二次开发，形成良性循环

保租房的属性使其在短期内无法实现资产变现，项目回报周期一般在20年以

上，若市场资金进入保租房公募REITs，企业将资金用于保租房项目的二次开

发，形成良性循环；并且作为保租房项目资金的专款专用，以存量带动增量，

形成“投资建设住房—REITs盘活资产—回收资金再投资”的发展格局。

同时保租房长期运营的目标、相对稳定的租金、较高的出租率等特征与REITs

对于底层资产的要求匹配度较高，因此公募REITs或将成为推动长期租赁住房

市场发展的重要方式之一。

丹青不知老将至，贫贱于我如浮云。——杜甫

根据公众投资者配售前有效认购申请的基金份额乘以基金发售价格来计算，四

单保租房REITs的认购资金合计1,299.42亿元，最终累计发行规模逾50亿元。

无论是网下投资者配售比例还是公众投资者配售比例均创下了新的最低记录，

不难看出保租房REITs发售的火爆程度。

二、市场需求和政策利好进一步推进保租房REITs常态化发展

在政策推动和支持下，证监会正推动保租房REITs板块成立，形成常态化发展

模式，有望扩展到二三线城市及市场化项目。同时，存量保租房REITs通过扩

募方式实现资产与投资的良性循环。

2023年3月，“236号文”引导与放宽保租房REITs要求，每年净现金流分派

率由之前的4%降为3.8%，首次发行规模从10亿元降为8亿元，保租房公募

REITs将进一步扩围。此次发文，是国家继“958号文”后，对于公募REITs发

行做出进一步调整，有力推进REITs常态化发行，并将保障性租赁住房公募

REITs门槛适度降低，这对于很多租赁住宅房企来说，得到入场券的机会大大

增加。

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从平台披露的公开数据显示，招商蛇口、上海城投、北京昌平保障房公司、天

津泰达人才安居、西安高新区保障房公司、青岛房投、上海临港等都在尝试保

租房REITs项目的试点。

运营表现：一季度REITs数据来看多项运营指标超过预期

虽然目前保租房REITs产品首发热度已经退烧，但是随着REITs底层资产的逐

步扩大，常态化发行的启动，未来市场前景非常广阔，具备中长期投资价值。

自发行后，从数据基本稳定的一季度数据来看，基本情况如下：

一、基本面分析：底层资产表现稳健，具备未来增长弹性

四单REITs底层资产具有相对稳定的租金收入、出租率，且租金仍有一定上升

空间——四单保租房REITs底层资产均位于区位优势明显的地区，较高的常住

人口和较低售租比使得以上四个城市的租赁住房市场需求强劲。

同时，这些保障房位于各自城市的繁华区域，且租金相对低廉，在周边市场有

较强竞争力，经营稳定性较好。所以其出租率几乎达到饱和状态，具有相对稳

定的租金收入，租金收入均远低于四个城市的平均市场租金，仍有一定上涨空

间。

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目前的四只保租房REITs的原始权益人能