2025年城市更新背景下的广东省“三旧”改造转型思考 .pdfVIP

饭疏食，饮水，曲肱而枕之，乐亦在其中矣。不义而富且贵，于我如浮云。——《论语》

城市更新背景下的广东省“三旧”改造

转型思考

摘要：广东省“三旧”改造从2025年开展以来，促进了大量存量空间再利

用，但在土地集约节约利用的主导目标下，已难以适应城市高质量发展的综合要

求。城市更新是对城市建成区的整治提升活动，在目标导向、改造方式、改造模

式、实施机制等方面，对“三旧”改造均提出新的要求。本文针对“三旧”改造

响应城市更新存在的问题，分析工作转型的路径，并提出分区分类施策、“F＋

EPC＋O＂工作模式、加强历史文化保护、提升基层治理水平等政策建议。

关键词：城市更新、“三旧”改造、城市高质量发展

广东省是“三旧”改造的先行地，自2008年《共同建设节约集约用地试点

示范省协议》颁布至今，已经历十余年发展，2021年新实施的《广东省旧城镇

旧厂房旧村庄改造管理办法》出台，成为广东各地实施“三旧”改造的主要依据。

2021年8月份以来，国家层面根据城市建设发展进入新历史时期的新形势，相继

出台了《关于在城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》等多部涉及城市更新

的政策性文件，提出了一系列新的要求。

01“三旧”改造与城市更新的关系

“三旧”改造是指对纳入“三旧”改造地块数据库的“三旧”用地进行再

开发、复垦修复或者综合整治的活动，“三旧”用地具体包括旧城镇、旧厂房、

旧村庄。城市更新是指对城市建成区城市空间形态和功能进行整治提升的活动，

重点包括完善城市公共服务设施，补齐市政设施短板，促进产业转型升级，治理

城市生态环境,保护历史文化资源，盘活利用存量资源，增强防灾减灾能力，完

善交通功能等。“三旧”改造与城市更新都是对城市建成环境的再发展，在内涵

本质上具有共同性，但两者在具体做法有一定差异。

1.1目标导向的差异

乐民之乐者，民亦乐其乐；忧民之忧者，民亦忧其忧。——《孟子》

广东省“三旧”改造重点强调以提高存量土地资源配置效率为核心，推进土

地集约节约利用，同时兼顾对城市公共利益的保障。而住建部《关于在实施城市

更新行动中防止大拆大建问题的通知》中强调实施城市更新行动要顺应城市发展

规律，转变城市建设方式，推动城市结构优化和品质提升，补齐城市短板。前者

强调对存量土地的再利用，实现土地节约集约利用，后者则更多强调城市更新要

以促进城市高质量发展为目的，重点实现城市的品质提升和设施完善，二者在更

新目的和重点方面存在一定差异。

1.2改造方式的差异

在《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》中将改造类型分为全面改造、

微改造和混合改造，全面改造是以拆除重建方式对“三旧”用地进行再开发。同

时，也有相关政策提倡对有必要的“三旧”用地实施全面成片改造，如《关于深

入推进“三旧”改造工作的实施意见》中提到实质性改造应以拆除重建为主。住

建部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》中提到要严格控制

大规模拆除，提倡分类审慎处置既有建筑，推行小规模、渐进式有机更新和微改

造。二者在更新方式的引导上存在一定差异。

1.3改造模式的差异

二者在更新模式上存在差异。在广东省“三旧”改造相关政策如《关于深化

改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》均提到要积极推进成片

连片改造、支持旧城镇、旧村庄整体改造。住建部《关于在实施城市更新行动中

防止大拆大建问题的通知》中提到“不大规模、成片集中拆除现状建筑”，对城

市更新单元范围内的拆除建筑面积比例也有相关限制，鼓励有机更新。

1.4实施机制的差异

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