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“平翔东园”棚户区改造项目
一、项目基本情况
1、项目概况：平翔东园棚改项目位于平谷城区东侧，属于规划平谷新城09截取范围。东至平翔园路，西至友谊街，北至平谷南街，南至北环东路。
此项目为平翔东园棚户区改造一期项目，占地约4.2公顷，属平谷区平谷镇胜利街道管理，区域内共涉及129户拆迁户，户均宅基地2.6分（173.3㎡）；另非住宅：养老院4000㎡；平方1000㎡；小市场1500㎡；饭店1500㎡；大队部（胜利街道）500㎡。
平谷区政府已对此项目论证、立项，责任主体为平谷区人民政府，具体由平谷镇政府承担，预计北京市政府本月网上公布。
此改造项目规划指标：容积率暂定2.4（可调整到2.6），限高45m；开发建设十万平米商品住宅及商业用房。
拆迁补偿方式：先建设，后搬迁；房屋回迁+货币补偿；
补偿标准：每户宅院分配不超过180㎡（两套90㎡安置房），货币补偿金额69.7万元（此为当地政府的计算结果）；非住宅类补偿：与胜利街道领导沟通，希望以还建2400*3㎡临街商业用房，共7200㎡作为补偿；
开工计划（平谷区）：计划于2016年3季度开工建设，2018年第一季度达到入住标准。
拆迁成本
本项目的拆迁费用包括回迁房建安成本、货币补偿金额、拆迁工程费用等。
按平谷区提出的补偿标准
1、回迁房：129户*180㎡=23220平米，建安成本按4000元/㎡，共计9288万元；
2、货币补偿：129户*69.7万元=8991.3万元（考虑拆迁安置过程中的波动，可控制在80万元/户）；
3、非住宅补偿：7200㎡*3000元/㎡=2160万元；
4、周转补偿费：每户每月2000元，按两年计，共计619.2万元
考虑拆迁工程费用及地方土地收益，拆迁成本可控制在26000万元，楼面地价2500-2600元/㎡。
项目投资与收益
平翔东园棚户区改造工程初步投资估算分析表
单位：万元
序号
指标名称
内容
依据
合计
1
总建筑面积
总占地面积约42000㎡（63亩）。容积率暂按2.5估算。地上总建筑面积105000㎡，其中住宅96600㎡，配套公建1200㎡，商业7200㎡，；地下车库20000㎡，停车位约480个。需拆迁：129套居民住宅，共计㎡（宅基地每户173.3㎡）；：养老院4000㎡；平方1000㎡；小市场1500㎡；饭店1500㎡；大队部（胜利街道）500㎡，合计㎡。
2
拆迁成本（货币补偿）
70万元/户*129户
9030
3
土地价格（地方受益）
暂按万元／亩估算
1641.5
4
土地出让税金
3.00%
契税及印花税，摘牌价格的4.05%
5
过渡费
129户居民，2000元/户/月
619.2
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