【莱坊】深圳写字楼市场报告 2024年 Q3.docx

深圳甲级写字楼市场季度报告

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2024年第三季度

本报告重点关注深圳甲级写字楼市场，包括供应和需求、租金、空置率以及写字楼投资市场等方面相关信息

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概览和展望

供需洪峰前的温和复苏

第三季度，深圳甲级写字楼市场未有新增供应入市。因逐步进入租赁旺季，整体市场的净吸纳量录得显著增长，达8.9万平方米。尽管市场需求有所回暖，全市写字楼的平均租金水平依然面临下行压力，环比下跌2.8%，至每平方米每月161.3元人民币。鉴于本季度市场处于既有存量的消化阶段，空置率环比下降0.7个百分点，达到25.1%，整体市场呈现温和复苏的态势。

从行业结构分析，本季度租赁需求主要源TMT、住宿及酒店业和专业服务业三大板块，其中TMT增长势头迅猛，录得多宗上万平方米的租赁成交。投资市场方面，本季度未录得大宗交易，但随着政策对资本流动性的改善作用日渐显现，预估大宗交易市场的活跃度将持续增加。

步入2024年第四季度，宏观经济在多项

重大经济激励政策推动下，复苏进程有望进一步提速，年内累积的租赁需求将迎来集中释放窗口。然而，同期市场预计有超20万平方米的新增写字楼供应入市，多数业主为把握租赁旺季这一机遇，挽留并吸引租户，或将采取更为进取的价格调整策略。在此背景下，全市写字楼市场的租金水平预计将维持承压状态，空置率则继续处于上行通道。

图一：深圳甲级写字楼市场参考指标[1]

2024年第三季度空置率25.1%

2024年

第三季度空置率

25.1%

2024年

第三季度租金

161.3

元/平方米/月

2024年

第三季度净吸纳量

89,266

平方米

2024年

第三季度新增供应

0

平方米

自

自

按季变幅：剑下季预测：按季变幅：下季预测：按季变幅：

按季变幅：剑

下季预测：

按季变幅：

下季预测：

按季变幅：下季预测：

2.8%

下季预测：

资料来源:莱坊研究部

[1]租金为平均净有效租金

1,6001,4001,2001,000800600400200前海福田中心区科技园后海蔡屋围其他2024202520260注：其他包括车公庙，蛇口，宝安中心区

1,600

1,400

1,200

1,000

800

600

400

200

前海

福田中心区

科技园

后海

蔡屋围

其他

2024202520260

注：其他包括车公庙，蛇口，宝安中心区蔡屋围表示罗湖区

资料来源:莱坊研究部

图二：2024-2026各区域新增写字楼面积

千平方米

租金走势

租赁活动回暖但租金仍将继续下行

第三季度，深圳写字楼市场逐步进入租赁活动的活跃期，期间看客量和问询量均有所增长。然而，租赁市场的主导权仍然牢牢掌握在租户手中。经过上一季度的低迷后，众多业主正积极抓住去化写字楼空间的机会，继续通过价格调整策略，以更加富有竞争力的租金吸引租户。从全市来看，写字楼市场的整体平均租金已降至每平方米每月161.3元，环比下降2.8%，且租金跌幅进一步扩大。

从子市场来看，本季度福田CBD、车公庙、科技园以及后海这四个子市场的租金下降幅度尤为突出，平均跌幅达5.0%。具体而言，福田区主要受整体租户向西迁移趋势及全市商务区去中心化现象的双重影响，该区域业主为维持并吸引租户入驻，故采取更为进取的租赁策略。与此同时，科技园与后海区域则因若干大型租户，特别是TMT行业的领军企业搬迁，导致空置率显著上升，迫使物业业主通过大幅调整租金来加快填补由此产生的空置面积。

展望2024年第四季度，深圳写字楼市场

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图三：深圳甲级写字楼租金走势

人民币/平方米/