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上海甲级写字楼市场季度报告

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2023年第二季度

本报告重点关注上海甲级写字楼市场，包括供应和需求、租金、空置率以及写字楼投资市场等方面相关信息

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概览和展望

部分区域将面临租金和入驻双降的风险

第二季度，上海写字楼市场有四个新项目竣工交付，总计为市场带来204,534平方米的办公面积，新供面积环比减少35.9%。整个上半年市场新供超过50万平方米，较2022年同期的数字翻了一倍。

市场平均租金环比下跌1.6%至每天每平方米人民币8.34元。受市场新供集中入市的影响，平均空置率继续小幅增加0.2个百分点至17.1%。业主减租以去化空置面积

的策略继续获得效果，第二季度市场净吸纳面积为121,331平方米，2023年上半年市场净吸纳面积达到33万平方米。

写字楼市场租赁活动主要来自于金融、专业服务、跨国制造企业以及外资零售品牌。国内消费市场的稳定表现使得外资企业正在考虑继续进行资本投入和业务扩张，促成来自外企的写字楼租赁需求占比在持续增长。

我们预计，下半年超过100万平方米的新项目入市会对市场的去化产生压力。业主方除了展现自身产品优势来吸引租户外，给予更好的租赁方案和定价策略亦是业主方从激烈竞争中胜出的重要方法。我们相信在目前的经济环境下，市场分化将进一步加大，办公空置面积较多的区域仍将面临租金和出租率双降的风险。

图一：上海甲级写字楼市场参考指标[1]

2023年第二季度新增供应204,534平方米

2023年

第二季度新增供应

204,534

平方米

2023年

第二季度净吸纳量

121,331

平方米

2023年

第二季度租金

8.34

元/平方米/天

2023年

第二季度空置率

17.1%

自

自

按季变幅：44%下季预测：剑按季变幅：

按季变幅：44%

下季预测：剑

按季变幅：0.2个百分点

下季预测：

按季变幅：下季预测：

1.6%

下季预测：

资料来源:莱坊研究部

[1]租金为平均净有效租金

图二：

图二：2023-2026年及以后各区域新增写字楼面积

千平方米

4000

3500

3000

2500

2000

1500

1000

500

2023202420252026及以后0

资料来源:莱坊研究部

杨浦区(五角场、大连路、杨浦滨江)

徐汇区(徐家汇、徐汇滨江，淮海中路)普陀区(长风-真如)

浦东新区(陆家嘴、竹园、花木、世纪大道、前滩、后世博、洋泾及源深)

闵行区(虹桥商务区、莘庄)南静安区(南京西路)

黄浦区(人民广场、淮海中路、外滩、后世博)虹口区(北外滩、四川北路)

长宁区(中山公园、新虹桥、临空商务区)北静安区(大宁、上海火车站、苏河湾)

供应和需求

市场续租意愿强烈

第二季度新交付的四个写字楼项目均位于浦西，共为市场带来204,534平方米的新供面积。其中，鸿企中心也暨原中海中心C座（51,478平方米）位于普陀真如地区，国盛大厦（57,056平方米）位于徐汇滨江。长宁区中山公园的海粟文化广场以及静安区南京西路区域的嘉禾中心在第二季度交付，分别为市场带来50,000平方米和46,000平方米的办公面积。

由于受到全球经济复苏迟缓的影响，出于对成本的考量，企业在办公场所租赁方面更为审慎，续租意愿更为强烈。第二季度，企业的新租和升级搬迁需求环比大幅减少，续租需求比例提升显著，环比增加十三个百分点。

从新成交的租赁来看，基金、证券、资管类金融机构和律所、顾问咨询类专业服务

图三：

图三：甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率

千平方米新供(左轴)净吸纳(左轴)空置率(右轴)

3,000

30%

2,500

25%

2,000

20%

1,500

15%

1,000

10%

500

5%

0201020112012201320142015201620172018201920202021202223Q123Q20%

资料来源:莱坊研究部

并且金融、专业服务和零售品牌的需求占比超过半数。企业成为租赁需求的主要来源。第二季度，核心商务