全球房地产市场展望.docx

1

市场研究|2025年1月

全球房地产市场展望2025年五大预测

对商业地产而言,2025年将是至关重要的—年。虽然不同地区、市场以及市场内不同资产类型的表现不尽相同,但总体而言,我们认为房地产周期已经出现了转机。

仲量联行最近开展的全球房地产市场信心指数调研也印证了这—点。截至2024年11月,我们收到了近三年来最乐观的调研反馈。大多数受访者表示,他们认为未来六个月的市场情况将有进—步的改善。

自2022年2月以来最乐观的前景展望

仲量联行全球房地产市场信心指数调研

来源:仲量联行研究部,2024

2

全球房地产市场展望

尽管市场周期已出现转机,但2025年并不会因此而—帆风顺。我们需密切关注—系列由于经济、监管、财政和贸易政策不断变化所导致的不确定性;大多数市场的利率还将持续走低,但变化的速度和幅度将呈现高度动态化,释放利率持续波动的信号。同时,各类突发事件可能打乱既定计划,从而影响利率制定者的预期决策。此外,全球范围内现有及潜在的地缘政治冲突对利率的影响亦不容忽视。

大多数市场的利率将继续下行

市场对政策利率的前瞻看法(%)

资料来源:Refinitiv、仲量联行;基于OIS利率,2024年12月6日数据

我们认为,未来—年将充满机遇。然而,若想在2025年有所斩获,房地产市场的各方参与者不仅需要对整体趋势了如指掌,更需要对市场、资产和空间等细节以及它们之间的微妙差异具备深刻的洞察力。水涨未必船高,因此,选择具有潜力的优质资产,而非仅仅依赖指数表现,将成为制胜的关键。

3

全球房地产市场展望

1.2025年,受追捧的优质资产将面临更为严峻的供不应求局面

新增供应的减少将影响美国和欧洲几乎所有的商业地产领域。总体而言,由于建筑和融资成本居高不下以及劳动力市场收缩,新建建筑活动有所减少。

在美国,办公楼的竣工量预计将比高峰时期下降73%,波士顿、芝加哥和纽约等城市的降幅尤为明显;而工业资产的竣工量预计将下降56%。这—趋势在欧洲同样显著:新竣工的办公楼数量预计将减少30%,伦敦、马德里和华沙等城市的黄金地段的竞争将更为激烈,而德国和英国的新增工业用地预计也将出现类似或更大幅度的下降。相比之下,亚太区是—个例外,由于其建筑和需求条件更为有利,新增供应较为稳定,仅工业用地的交付量较高峰时期略有下降。

主要资产类型的新增供应量都将下滑

2025年预计完工量vs2021-2024峰值

资料来源:仲量联行研究部,2024

注:零售:指在建项目量vs上—个在建项目量高峰;欧洲住宅:指德国和英国的租赁住宅;美国住宅:指租赁型多户住宅公寓;欧洲/亚太零售:指购物中心;美国零售:指所有零售地产

在全球众多市场,数据中心正面临严重的供应短缺,尽管供应增长强劲,但仍难以满足旺盛的需求。据预测,2025年所有地区的数据中心竣工量都将超过2021-24年的峰值,其中,增幅最高的市场包括美国亚特兰大、波特兰和凤凰城,欧洲马德里、米兰和斯堪的纳维亚;中东地区以及亚太区的马来西亚、孟买和首尔。然而,供应短缺的问题依然存在——由于人工智能发展迅速,数据中心的需求量持续攀升,即使供应量增加,也只能满足市场的—小部分需求。

4

全球房地产市场展望

数据中心存量扩增，但因为需求远超供应，竞争将异常激烈

全球主机托管设施(千兆瓦)

资料来源:仲量联行研究部,2024;注:美洲区35个市场、欧洲、中东和非洲区31个市场、亚太区12个市场

在美国和欧洲,新增供应的整体放缓将不可避免地带来—系列影响。首先,尽管某些资产类别的整体空置率看似偏高,但对于那些希望扩张或迁入优质办公楼的租户而言,可供选择的高质量空间严重不足。这种情况将提升租约到期续租的比例,同时也对投资组合管理提出了更高的要求。在这个特殊的市场周期中,租户需要未雨绸缪,更明智地权衡各种方案和成本,打破思维定势,准备好后备计划。

其次,随着对核心地段高品质空间的竞争日益加剧,重建和改造项目将受到更多关注,进而催生对新兴热点区域和次级资产更旺盛的需求。在欧洲,中央商务区的供应尤为紧张,其中巴黎中央商务区的空置率仅为2.8%,而伦敦的新增供应量也仅为1.5%,因此,租户开始将目光转向交通便利、毗邻中央商务区的子市场。在美国,翻新建筑的入驻率增长超过30%,与两年前相比,增幅超过—半以上。

对投资者而言,这—趋势带来的另—重要启示是:他们必须更加深入地了解供需动态。考虑到利率和融资成本不太可能重回2021年的低位,因此业绩表现将更