收益法及其运用.ppt

第四节报酬率的求取（熟悉）*市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。对估价对象报酬率的判断，还应着眼于可比实例的典型买者和卖者对该类房地产的预期或期望报酬率。投资报酬率排序插入法第四节报酬率的求取（熟悉）*由于具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相近的，所以可以通过与估价对象同等风险的投资报酬率来求取估价对象的报酬率。01操作步骤与内容：02直接资本化法概述（熟悉）第五节直接资本化法*直接资本化法的含义及基本公式几种收益乘数法毛租金乘数法潜在毛收入乘数法有效毛收入乘数法净收益乘数法12第五节直接资本化法*概念与基本公式概念：直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。第五节直接资本化法*A资本化率，是房地产的某种年收益与其价格的比率，即资本化率=年收益/价格B利用资本化率将年收益转换为价值的直接资本化法的公式为：V=NOI/R（式中，V：房地产价值；NOI：房地产未来第一年的净收益；R：资本化率）第五节直接资本化法*A收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，即收益乘数=价格/年收益B利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法的公式为：房地产价值=年收益*收益乘数壹贰第五节直接资本化法*几种收益乘数法毛租金乘数法：房地产价值=毛租金*毛租金乘数毛租金乘数即所谓“租售比价”，毛租金乘数=价格/毛租金0102第五节直接资本化法*毛租金乘数法的优点是：方便易行；毛租金乘数是一个较客观的数值；避免了由于多层次测算可能产生的各种误差的累计。1缺点：忽略了房地产租金以外的收入；忽略了不同房地产的空置率和运营费用的差异。2适用于：土地或出租型住宅的估价；但方法粗糙，往往作为市场法或其他收益法的一个部分。3潜在毛收入乘数法：第五节直接资本化法*房地产价值V=潜在毛收入PGI×潜在毛收入乘数PGIM特点：考虑了房地产租金以外的收入，但没有考虑房地产的空置率和运营费用的差异。适用于：估价对象资料不充分或精度要求不高的估价。有效毛收入乘数法：第五节直接资本化法*适用于：做粗略的估价房地产价值V=有效毛收入EGI×有效毛收入乘数EGIM特点：既考虑了租金以外的收入，也考虑了房地产的空置率，但没有考虑运营费用的差异第五节直接资本化法*净收益乘数法：可以提供更可靠的价值测算。房地产价值=净收益NOI×净收益乘数NIM净收益乘数是房地产价格除以其年净收益所得的倍数资本化率和收益乘数的求取方法（熟悉）第五节直接资本化法*都可以采用市场提取法，通过市场上近期交易的与估价对象的净收益流模式等相同的许多类似房地产的有关资料求取。综合资本化率R0=净收益率NIR/有效毛收入乘数EGIM0102第二节报酬资本化法的公式*二是对于收益期限较长的房地产，有时不是按其收益期限来估价，而是先确定一个合理的持有期，然后预测持有期间的净收益和持有期末的价值，再将它们折算为现值。教材例题第三节净收益的求取*净收益测算的基本原理（掌握）基于租赁收入测算净收益的基本原理基于营业收入测算净收益的基本原理基于租赁收入测算净收益的原理基本公式：净收益＝潜在毛收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用＝有效毛收入－运营费用基本计算过程：第三节净收益的求取*01潜在毛收入02空置和收租损失03＋其他收入04————————————05＝有效毛收入06运营费用07———————08＝净收益第三节净收益的求取*A.潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以年度计，并假设在年末发生；B.潜在毛收入：是房地产在充分利用、没有空置下所能获得的归因于房地产的收入。■写字楼等的潜在毛收入一般是潜在毛租金收入加上其他收入。潜在毛租金收入等于全部可出租面积与最可能租金水平的乘积其他收入是租赁保证金或押金的利息收入等第三节净收益的求取*C.收租损失是指租出的面积因拖欠租金，包括延迟支付租金、少付租金或不付租金所造成的收入损失空置和收租损失通常按潜在毛收入的某一百分率来计算；D.运营费用，指维持房地产正常使用或营业的必要费用，包括：第三节净收益的求取*房地产税、保险费、人员工资及办公费用、01保持房地产正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）02为