2025年投资项目管理师《投资项目决策》重点(1) .pdfVIP

长风破浪会有时，直挂云帆济沧海。——李白

环境风险

(1)宏观环境风险

政治环境风险。指发⽣战争、⼯潮和社会动荡等社会性政治事件给项⽬开发带来的可能经济损失;社会环境风险。社会环

境包括社会安定情况、风俗习惯、公众素养等。产品不适合当地环境，会⾯临消费者不认可的风险;经济环境风险。经济环境

指⼀个国家或地区经济建设的战略⽅针、战略布局、经济发展速度等。经济停滞，则房地产市场萧条;政策环境风险。主要包

括⼟地、住房、⾦融、税收、城市规划、环保等政策，政策因素会影响房地产开发的各个层⾯。

(2)区域环境风险

区位风险。商业区、住宅区、⼯业区的划分，以及近临地区社会、经济和各类设施的变化会给项⽬带来影响;周边设施风

险。城市基础设施和配套公⽤没施的配套情况直接影响业主的⽣产⽣活，给项⽬带来可能风险;环保风险。包括空⽓污染、噪

⾳污染、⽔污染等;⾃然风险。指客观存在的恶劣⾃然条件、恶劣⽓候等可能给项⽬构成的威胁。如超标准洪⽔、暴⾬、地

震、飓风等。

(3)⼟地风险

⼟地⾃然属性风险。该风险来源于地块的⼯程地质条件、⽔⽂地质条件及地下埋藏物等的不确定性;征地拆迁风险。取得

⼟地使⽤权之后，⼤量的拆迁、安置和补偿⼯作，涉及许多法律和社会问题，孕育着风险。

(4)资⾦风险

资⾦充⾜性风险。房地产开发对资⾦有巨额需求，融资渠道成为房地产开发的重要制约;利率变动风险。银⾏贷款是房地

产开发项⽬的主要筹资渠道，利率的变化对项⽬成本影响较⼤。利率变化对市场需求也有较⼤影响，利率过⾼，将削弱居民购

买⼒。

(5)设计风险

先进性风险。项⽬的设计理念落后、设计不新颖、技术⼯艺陈旧，会使企业承受设计风险;适⽤性风险。过分强调设计的

先进性、经济性，忽视适⽤性，会冒不为消费者接受的风险;经济性风险。在项⽬开发设计中过分强调设计的技术性、可靠

性、适⽤性，会承担⼯程造价过⾼的风险。

(6)⼯程风险

发包风险。包括招标模式风险、承包⽅式风险、发包合同风险和⼯程索赔风险;⼯程质量风险。项⽬管理者未按规定程序

实施质量控制，承包商施⼯⽅法不当，技术落后，偷⼯减料等会影响项⽬质量。三是⼯期拖延风险。⼯期拖延会错过租售时

机，增加管理费⽤，提⾼⼯程成本。

(7)市场风险

市场需求风险。需求是影响房地产销售的关键因素，需求的⼤⼩是相对应供给量⽽⾔的，供给增加，需求减少，销售就会

遇到困难;价格风险。产品定价⾼则单位⾯积收益⾼，但过⾼的售价，会严重影响销售。

价格变动因素

(1)两种价格变动因素

影响市场价格变动的因素很多，也很复杂，但归纳起来，不外乎两类：⼀是相对价格变动因素，是指由于供需量变化、价

格政策变化、劳动⽣产率变化、可替代产品出现等因素引起商品间⽐价的改变，产⽣相对价格变动;⼆是绝对价格变动因素，

是指由于通货膨胀或通货紧缩⽽引起商品价格总⽔平的变化，产⽣绝对价格变动。

(2)基价、实价与时价

财务分析涉及的价格体系有三种，即固定价格体系、实价体系和时价体系，涉及三种价格，即基价、实价和时价。

基价，是指以基年价格⽔平表⽰的，不考虑其后价格变动的价格，也称固定价格时价，是指不同时点的当时市场价格。它

包含了相对价格变动和绝对价格变动的影响，以当时的价格⽔平表⽰。

实价，是以基年价格⽔平表⽰的、只反映相对价格变动因素影响的价格。可以由时价扣除物价总⽔平上涨率来求得实价。

如果货物间的相对价格保持不变，即实价上涨率为零，其实价就等于基价，同时意味着各种货物的时价上涨率相同，也即

各种货物的时价上涨率等于物价总⽔平上涨率。

(3)财务分析应采⽤的价格

财务分析是对项⽬未来发⽣的效益与费⽤进⾏估算与分析，所以应采⽤以市场价格体系为基础的预测价格。

志不强者智不达，言不信者行不果。——墨翟

在市场经济条件下，货物的价格因地⽽异，因时⽽变，要准确预测货物在项⽬计算期内的价格是困难的。在不影响财务分

析结论的前提下，可根据具体情况采⽤以下简便办法：

1)对建设期的投⼈物价格，由于需要预测的年限较短，既要考虑相对价格变动因素，⼜要考虑价格总⽔平变动因素，即应

采⽤时价。由于建设期投⼈物品种繁多，分别预测难度⼤，在实际⼯作中⼀般以涨价预备费的形式综合估算。

2)对运营期的投⼈物和产出物价格，由于运营期⽐较长，在项⽬评价阶段若难以确定整个运营期投⼈物与产出物的价格变

动，⼀般可采⽤项⽬运营期初的价格，运营期各年采⽤同⼀的不变价格;若能合理判断未来市场价格变动趋势，投⼈物和产出

物可采⽤相对变动价格，即采⽤实价;有要求时，也可考虑价格总⽔平的变动。

对适⽤增值税的项