2025年【理论与方法】第二章 房地产及其描述 .pdfVIP

吾日三省乎吾身。为人谋而不忠乎?与朋友交而不信乎?传不习乎?——《论语》

【理论与⽅法】第⼆章房地产及其描述

第⼆章房地产及其描述

考试⽬的

本部分的考试⽬的是测查应试⼈员对作为估价对象的房地产的含义、特性、种类及其状况描述的了解、熟悉和掌握程度。

第⼀节房地产的含义

⼀、房地产的定义

⼟地、建筑物和其他相关定着物，实物、权益和区位的结合体。

⼆、⼟地、建筑物和其他相关定着物的含义（熟悉）

1.⼟地的含义

⼟地的地表范围——该宗⼟地在地表上的“边界”所围合的区域（平⾯概念）；

⼟地的地上空间范围——以飞机的飞⾏⾼度为限（⽴体概念）；

⼟地的地下空间范围——以⼈类的能⼒所及为限。

政府出让建设⽤地使⽤权的⼟地，其地表范围通常是根据界址点坐标的平⾯界址图或建设⽤地红线图，由⼟地管理部门或规划管理部门

在地块各转点钉桩、埋设混凝⼟界桩或界⽯并放线来确认，形状为封闭多边形，⾯积⼤⼩依⽔平投影⾯积计算。（与测量知识印证）

2.建筑物的含义

⼴义建筑物包括房屋和构筑物，狭义主要指房屋。

房地产估价中⼀般将建筑物作⼴义理解。房屋是指有基础、墙体、门窗和顶盖，起着挡风遮⾬、保温隔热、抵御他⼈或野兽侵扰等作

⽤，供⼈们在其内部进⾏⽣活和⽣产活动的建筑空间。（房屋与构筑物的区别：房屋有内部空间，构筑物没有内部空间，或者⼈们只在其外

部活动）。构筑物如⽔塔、烟囱、道路、桥梁、隧道、⽔坝等。

3.其他相关定着物的含义（熟悉）

附着或结合在⼟地或建筑物上不可分离的部分，⼟地或建筑物的从物。

三、房地产实物、权益和区位的含义

1.房地产实物的含义（考点在相关知识部分）

房地产中看得见、摸得着的部分，如，⼟地形状、地形、地势、地质、⼟壤、平整程度等，建筑物外观、建筑结构、设施设备、装饰装

修等。认识房地产实物，需要测绘、建筑、设备等专业知识。

房地产实物是有形的实体、实体的质量、实体组合完成的功能。以⼀幢房屋为例，其有形的实体，如结构，是砖⽊的、砖混的、钢筋混

凝⼟结构或者钢结构的；实体的质量，如优良⼯程，合格⼯程；组合完成的功能，如空间布局如何，户型如何。

【2013年真题】下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有（）。

A.房屋实际⽤途

B.⼟地开发程度

C.房屋建筑结构

D.房屋出租情况

E.房屋维护状况及完损程度

『正确答案』BCE

『答案解析』本题考查的是房地产实物状况的描述。房屋实际⽤途属于房地产基本状

况，⼟地开发程度、房屋建筑结构和房屋维护状况及完损程度属于房地产实物状况，房

屋出租情况属于房地产权益状况。参见教材P76。

2.房地产权益的含义（掌握）

★房地产中⽆形的、不可触摸的部分，是依附在房地产实物上的权利义务。★房地产权益包括：

①拥有的房地产权利。——拥有的是所有权还是使⽤权。

②该房地产权利受其他房地产权利的限制情况。——抵押权、租赁权或地役权（他项权利）。

③该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况。——房地产使⽤管制（对⼟地⽤途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑⾼度等的限

制）（规划因素），相邻关系（相邻权）、被⼈民法院查封、异议登记等⽽使房地产使⽤或处分受到限制。

②和③要能区分。

④额外的利益或好处。——住宅带有上学指标（如学区房）、可落户⼝，电梯⼴告、屋顶或外墙⾯可租售给⼴告公司做⼴告获取经济收

⼊。

⑤相关债务。——那些通常只认房地产⽽不认⼈的债务，如拖⽋的建设⼯程价款、物业费、供暖费、⽔电费、房产税等。

勿以恶小而为之，勿以善小而不为。——刘备

★房地产权利：所有权、建设⽤地使⽤权、宅基地使⽤权、⼟地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。

（1）房地产所有权：房地产所有权⼈对⾃⼰的房地产依法享有占有、使⽤、收益和处分的权利（四项权能）。（三种）

——单独所有，指房地产由⼀个单位或个⼈享有所有权。

——共有，两个以上单位或个⼈共同享有所有权。按份共有（区分份额）和共同共有（不区分份额）。

——建筑物区分所有权，业主对建筑