房地产行业市场前景及投资研究报告：转折点，下半程，恒大，碧桂园.pdf

证券研究报告

行业报告：行业投资策略2025年01月13日

房地产

年度策略：转折点与下半程

摘要

政策：诉求优先级变化引发基调转向

发展新模式依然是顶层制度的设计思路与目标，2024年中央地产增量表述，指出了围绕配套货币、财政及产业政策出台的

施力方向，贯彻强调了行业中长期的新发展目标，也侧面体现出政策长短期诉求上的“轻重缓急”。

行业：迈入周期下半程

不走“涨价去库存”老路、采取市场化方式寻找新平衡的过程中，价格重估难以避免。本轮去库存周期，客观面临经济增

长动能放缓、中长期需求支撑偏弱等宏观因素影响。传统政策调控效力显现不足，政府端目前辅以信贷及财政手段，主动

式供给消耗实现协助去库。

企业：产能与风险出清，策略与模式转型

展望2025年，在销售仍有小幅下行空间的判断下，房企“以销定投”策略大概率延续，投资端或同样走弱。伴随房企去库

存进程深化，不排除边际投资强度增强，国央企市占率仍将提升。同时关注市场主体由“信用修复→经营恢复→业绩改善”

逻辑链后的潜在预期差。

估值：从贝塔走向阿尔法交易

破净修复是短期估值演绎主线。在价格逐步寻底、趋势分歧消除的过程中，高频政策博弈带来的边际收益或逐步递减，针

对企业跨周期运营能力的差异化挖掘可能成为新的市场关注点，即从交易β逐步向交易α过渡。

风险提示：销售改善不及预期；政策落地不及预期；价格下滑幅度超出预期

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投资主线：左侧交易“困境反转”及“政策博弈”

2024年行业基调转向，基本面拐点或将近。“价格底”确认前，我们建议遵循“困境反转”及“政策博弈”的左侧交易策略，困境反转基于风

险缓释和价格筑底带来的企业经营和资产质量改善；“政策博弈”基于基本面量价弹性及持续性表现低于预期后，增量政策的超预期空间。

而在价格逐步寻底，趋势预期差消除的过程中，高频政策博弈带来的边际收益或逐步递减，针对企业跨周期运营能力的差异化挖掘可能成为新

的关注点，即从交易β逐步向α过渡。我们建议关注：

①非国央企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转：龙湖集团、新城控股、金地集团等。

③区域型企业受益于布局城市基本面机遇及地方收储政策利好：越秀地产、华发股份、建发国际集团、城投控股、信达地产等。

③龙头房企受益于投资及改善产品优势的周期韧性及业绩弹性：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地、绿城中国、滨江集团等。

④二手中介受益于存量交易景气度提升：贝壳、我爱我家。

⑤国央企物企受益于关联方增长弹性：保利物业、招商积余、中海物业、华润万象生活。

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政策：诉求优先级变化引发基调转向

政策

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政治局会议：传递中短期施策线索及调控目标

回顾过往两年的地产政策脉络，中央政治局会议有关房地产行业的多次增量表述，指出了围绕配套货币、财政及产业政策出台的施力方向，

贯彻强调了行业中长期的新发展目标，也侧面体现出政策长短期诉求上的“轻重缓急”。

1）2023年7月，政治局会议明确提出“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，随即23-24年，中央及有关部门在各类会议上均弱化了“

房住不炒”的相关表述。

2）2024年4月，首次提出“统筹研究消化存量房产、优化增量住房的政策措施”，开启新一轮“去库存”周期，5月央行3000亿保障房再贷

款用于收储启动。

3）2024年9月，首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”，9-11月需求侧“限制性政策宽松、存量房贷利率下调、房地产税费减免”等举措

相继落地。

图：2024年政治局会议房地产关键表述及落地举措

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