2025年《房地产估价案例与分析》深度自测卷1 .pdfVIP

好学近乎知，力行近乎仁，知耻近乎勇。——《中庸》

2025年《房地产估价案例与分析》深度自测

卷1

2025年《房地产估价案例与分析》深度自测卷1

问答题（共5题，共5分）

1.某公司于5年前在公开市场上以2000万元购得一宗出让性质的办

公用地，投入1000万元建成办公用房一幢。目前，该办公用房的市

场价值为4000万元，若5年来房屋建安工程造价水平基本稳定，则

有观点认为该宗土地的重新取得价格上涨了1000万元。请问上述观

点是否正确？为什么？

2.某房地产估价机构接受委托，评估位于某历史文化街的沿街小型商

铺的市场价值。该商铺形状方正，权利状况完整。注册房地产估价师

张某对该商铺进行实地查勘后，拟选用比较法作为主要的估价方法，

但仅搜集到A、B、C三个交易实例。实例A交易时带有3年尚未到

期的租约，合同租金明显低于市场租金；实例B系兄弟之间转让；实

例C系相邻商铺的业主购买后扩大经营规模。除以上情况外，三个交

易实例与估价对象均具有较好的可比性。根据选取可比实例的质量要

求判断上述三个交易实例是否可以选作可比实例，若有可以选作可比

实例的，说明应如何对它们的成交价格进行修正或者调整。

3.甲房地产估价机构接受委托对某商业房地产进行市场调查分析，房

地产估价师张某在分析消费者消费习惯时应重点关注哪些方面？

4.李某拥有国有土地使用权证的老屋面临征收，东边三间是祖上留下

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吾日三省乎吾身。为人谋而不忠乎?与朋友交而不信乎?传不习乎?——《论语》

来的，中间三间是李某买邻居刘某的房屋，但只有土地使用权证、规

划许可证、契税证等房屋，由于各种原因没有产权证，后因李某房屋

所在区域成为商业中心，李某将中间房屋旁边违法加盖了厨房，开办

了烧烤店，现因旧城改造，李某所有房屋列入征收范围，评估价是

7480元/m2，李某不同意这个征收价格，他指出老屋附近的某一地区

评估是7700元/m2；认为找来的估价公司的评估价应该不是唯一标

准，询问可不可以更换原估价公司，李某要求新估价公司对于自主老

屋按7700元/m2价格或更高补偿，中间三间按商业房地产20000元

/m2补偿，请你对李某的请求给出合理的建议并说明理由。

答题需要层次，考三个问题

1.房屋用途的确定、违章建筑确认

2.征收估价机构的选择

3.征收补偿的确定

5.指出并改正下列房地产估价文书的错误（本题10分。错处不超过4

个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分，本题最多扣至

零分，请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）

本次估价背景情况如下：

（一）估价对象：本次估价对象为位于××市××路1号××园××座

101房的一宗房地产，建筑面积为353.54平方米，土地使用权面积为

679.6平方米。

估价目的：为法院确定房地产市场价值提供参考依据。

（三）价值时点：20××年11月14日，为委托评估之日。

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吾日三省乎吾身。为人谋而不忠乎?与朋友交而不信乎?传不习乎?——《论语》

（四）价值类型：为房地产的市场价值。

（五）估价方法：本次评估选取的估价方法为比较法及成本法。