个人住房抵押贷款不良资产支持证券回收观察系列（四）：资产处置难度有所增加，回款仍以处置完毕资产为主，且回收率保持较高水平 202501 -中诚信.docx

个人住房抵押贷款不良资产支持证券回收观察系列1

个人住房抵押贷款不良资产支持证券回收观察系列

专题研究

个人住房抵押贷款不良资产支持证券回收观察系列

（四）资产处置难度有所增加，回款仍以处置完毕资产为

主，且回收率保持较高水平

作者：

中诚信国际结构融资一部

杨威wyang@

中诚信国际结构融资一部评级总监王立lwang03@前三篇文章提到，个人住房抵押贷款不良资产支持证券（以下简称“房贷NPL”）基础资产情况各异，实际处置过程较为复杂，发起机构与借款人协商的结果包括如借款人清偿欠款、贷款回迁至正常，借款人自行筹措资金结清贷款，借款人自行处置或通过诉讼处置房产偿还贷款等。从存续期披露的资产池回款来看，房贷

中诚信国际结构融资一部评级总监

王立lwang03@

近两年，在房地产市场波动和房产价格下行的背景下，房贷NPL产品回收承压，房贷不良资产处置进程有所放缓。那么，实际回款中两类回款的构成有什么变化？处置完毕资产的回收率如何？本文进一步收集整理了房贷NPL产品的回收数据，对其构成情况及变化趋势进行了分析。

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（1）房贷NPL产品回款以处置完毕资产回款为主，在全部回款中占比六成左右；近年来随着处置难度增加，在相同观测期，处置完毕资产户数占比有所下降

统计房贷NPL产品的回收款来源可以看出，不论产品存续期的长短，处置完毕资产回款整体高于处置中资产回款。截至2024年末，房贷NPL产品处置完毕回款在全部回款中占比基本在50%~70%之间，处置中回款主要集中在40%左右。发行时间较早的产品，回收处置期较长，其处置完毕回款占比也整体较高。

从户数占比来看，处置完毕户数与处置时间也具有较高的相关性。回收处置期越长的产品，其处置完毕户数的占比越高。封包时间在2016年的产品，截至2024年末，其处置完毕户数占比最高接近70%，而封包时间在2022年的产品，其处置完毕户数占比平均约20%。

图1：处置完毕与处置中资产回款构成图2：处置完毕与处置中户数构成

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2016/1/12017/12/312019/12/312021/12/302023/12/30处置完毕回款占比处置中回款占比

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2016/1/12017/12/312019/12/312021/12/302023/12/30处置完毕户数占比处置中户数占比

注：横坐标为封包日，下同。

资料来源：wind，中诚信国际整理

资料来源：wind，中诚信国际整理

从处置进度来看，近年来发行的房贷NPL产品在同样处置期限下，相较早年发行的产品，处置完毕户数占比整体呈下降趋势。这说明，自行处置或者诉讼处置房屋难度在上升，这与国内住宅类司法拍卖成交率持续下行基本一致。从不同类型发起机构来看，国有大行的处置完毕户数随着处置期数呈上升趋势，但股份制银行处置完毕的进度则趋于平缓，主要是受股份制银行早期发行的房贷NPL产品少，受单个产品回收表现影响较大所致。

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图3：处置完毕户数占比情况

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注：数据披露中存在个别产品累计处置完毕的户数下降的情况。

资料来源：wind，中诚信国际整理

图4：不同类型发起机构处置完毕户数对比

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