2025年房屋登记办法第七条的内容、主旨及释义 .pdfVIP

古之立大事者，不惟有超世之才，亦必有坚忍不拔之志。——苏轼

房屋登记办法第七条的内容、主旨及释义

一、条文内容：

办理房屋登记，一般依照下列程序进行：

（一）申请；

（二）受理；

（三）审核；

（四）记载于登记簿；

（五）发证。

登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。

二、主旨：

登记的一般程序

三、条文释义：

本条作为概括性规定，第一款列举了房屋登记的一般程序，包括

申请、受理、审核、记载于登记簿、发证等步骤。第二款作为一项特

别规定，说明了必要情况下，登记机构可以就登记事项进行公告。

一、房屋登记依照的一般程序

本办法规定的房屋登记类型，包括所有权登记（又包括初始登记、

转移登记、变更登记、注销登记等），他项权登记（又包括抵押权登

记、地役权登记，其中抵押权登记包括一般抵押权登记、最高额抵押

权登记：、在建工程抵押权登记，每种他项权登记又可分为设立登记、

转移登记、变更登记、注销登记等），预告登记、其他登记（包括更

正登记、异议登记等）。从所占用的土地性质看，还可所有的登记分

吾日三省乎吾身。为人谋而不忠乎?与朋友交而不信乎?传不习乎?——《论语》

为国有土地范围内的房屋登记，集体土地范围内房屋登记两大种类

型。各类型房屋登记所针对的情形不同，在登记程序上会有相应的区

别。但作为房屋登记，还要遵循共性的登记程序，也就是不同的房屋

登记类型所采用的程序中共通的步骤和手续，这就是房屋登记的一般

程序。这种一般规定的立法模式采用了《德国民法典》所采用的“抽

取公因式”的方式，主要是为了避免在设计各具体登记程序上重复规

定一些相同的步骤和手续。

（一）关于申请

申请是房屋登记申请人向房屋所在地的登记机构提出登记申请，

并提交相关证明材料的行为。

登记的启动程序依各国立法例主要有三种形式：申请登记、嘱托

登记和径为登记，其中申请登记是最主要的启动形式。《权属登记管

理办法》第十一条即规定，房屋权属登记由权利人（申请人）申请。

但二十一条仍然规定，在依法由房地产行政管理部门代管的房屋、无

人主张权利的房屋，以及法律法规规定的其他情形，由登记机构依法

直接代为登记。《物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、

转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法

律另有规定的除外。”由此可见，现行法律虽然规定了登记的法律效

力，却并不要求房屋一定进行登记。是否进行登记从而获得物权法上

的效力，必须通过当事人自己的意思来表示，这个意思表示就是登记

申请。申请将引起登记机构受理、审查、决定等行为。除法律、法规

和本办法另有规定外，登记依申请进行，不申请不能启动登记程序，

吾日三省乎吾身。为人谋而不忠乎?与朋友交而不信乎?传不习乎?——《论语》

这是本《办法》确立的一个重要原则。相比《权属登记管理办法》，

本办法进一步缩小了登记机构直接代为登记的权力。不仅没有对依职

权登记进行专门的列举，而且将大量实践中依职权登记的情形转为依

申请登记。例如，第七十五条对登记机构发现涉及房屋权利归属和内

容的房屋登记簿的记载错误的情形，明确规定应当通知当事人申请，

而禁止登记机构依职权径行更正；即便是对不涉及房屋权利归属和内

容的房屋登记簿的记载错误的情形，也需先行通知权利人，仅在其无

正当理由逾期不办