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士不可以不弘毅，任重而道远。仁以为己任，不亦重乎?死而后已，不亦远乎?——《论语》
案例分析
下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的错处。
1、P2080
2、pi07—160
3、P197266
4、P275282
5、P287294
6、P299——306
封面
1、封面中应是“估价报告出具日期”而不是“估价作业期”。
2、“估价人员”应为“注册房地产估价师”。
一、致估价委托人函
1、致估价委托人函中，未说明估价对象未设立法定优先受偿权下的价值和法定优先受偿款
（抵押专有）
2、“致估价委托人函”应放在“目录”之前。
3、致估价委托人函及技术报告中的估价结果中缺车库部分价格。
4、致委托方函缺估价报告应用的有效期（或致委托方函缺估价报告使用期限）。
*目录
二、估价师声明
1、注册房地产估价师声明中不能依据当事人要求进行评估。
三、估价假设和限制条件
1、在估价假设和限制条件中，强制拍卖目的估价应充分考虑租约对价格的影响。
四、估价结果报告
（一）估价委托人
（二）房地产估价机构
（三）估价目的
1、估价目的后置于估价对象，可作为备选错误。
2、该房地产评估报告估价目的应放在估价对象之前。
（四）估价对象
（1）估价对象范围
1、未明确说明加层部分面积是否属于产权登记面积，计入总价的理由未说明。
（2）估价对象基本情况
1、该房地产评估报告“七通一平”中不包含“通风”，缺少“通信”或者说“七通一平”中
不应为“通风”而应为“通信”。
（3）土地基本情况
1、估价对象中缺土地使用权出让年限或土地使用权起始日期。
（4）建筑物情况
1、估价对象介绍中缺少建筑物建成年份。
2、估价对象中缺装饰装修部分的描述或说明。
（5）他项权利状况
天将降大任于斯人也，必先苦其心志，劳其筋骨，饿其体肤，空乏其身，行拂乱其所为。——《孟子》
1、其他权利中，未说明估价对象的交通条件、公共配套设施状况和周围环境和景观等区位状况因
素。
2、其他权利中，未说明是否有共有权情况。
3、估价对象描述中，“至价值时点估价对象无尚未注销的他项权利登记，即估价对象法定优
先受偿款为0”说法不正确，理由是：
（1）法定优先受偿款不仅包含尚未注销的他项权利，还有拖欠建筑工程款和其他法定优先
受偿款。
（2）法定优先受偿款是价值时点的而不是“至价值时点”这段时间内的。
类似错误在估价结果中也有：“估价对象至价值时点的法定优先受偿款为0”说法错误，应
为“假定未设立法定优先受偿权利下的价值”。
（五）价值时点
1、该房地产评估报告价值时点未说明确定理由或者说价值时点应为估价作业日期内某时点，通常为
注册房地产估价师现场查勘之日。
（六）价值类型
1、“假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值”说法错误，应为“假定未设立法定优先
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