2025【居住权界定分析综述2800字】.docxVIP

居住权界定分析综述

（一）居住权的概念

居住权的概念最早起源于罗马法，与使用权、用益权共同构成人役权。因此，在传统认识上居住权在性质上具有人役性。参见鸠利亚诺·克里弗：《罗马法中的用益权问题》，薛军译，费安玲主编：《学说汇纂》第2卷，2009年，第111页。王利明教授认为“所谓居住权，所谓居住权，是以他人的住房及其附属设施所享有的占有、使用的权利”

参见鸠利亚诺·克里弗：《罗马法中的用益权问题》，薛军译，费安玲主编：《学说汇纂》第2卷，2009年，第111页。

参见王利明：《论民法典物权篇中居住权的若干问题》，载《学术月刊》2019年第7期，第91页。

（二）居住权的主体和客体

1.居住权的主体

（1）居住权的主体是否包含法人、非法人组织

民法典在367条中明确居住权合同须要包括当事人姓名或名称，相比较于民法典物权编草案中居住权合同需要包括当事人姓名，多出一项“名称”。根据文义解释原则，姓名是指自然人。而名称更多指的是法人或非法人组织。那这是不是意味着目前我国民法典承认居住权的主体包括了法人、非法人呢？笔者认为，答案是否定的。从体系解释角度分析，可以看出居住权在民法典中确定了满足生活居住的基本需要的明确功能定位。“居住”这一概念具有丰富的伦理色彩，意味着持续生活在某地。居住行为由人类所发出，带有一定主观性，以寻找较好场地为目的，通过特定的判断标准及价值观择取较为舒适空间，抵御外界干扰因素满足人类休息的基本需求，具有强烈的人身性。区别于自然人，法人或非法人组织并没有“居住”这一基本需求，其对住宅的利用更多体现在使用、收益两项权益上。

厘清上面的问题后，可以看出民法典中对于当事人的规定增加“名称”并非直接包括法人或非法人组织。笔者认为，民法典之所以作出这样设定的原因更多是因为居住权合同存在最基本两方主体：权利出让方与权利受让方，法条约束的不仅仅是作为权利受让方即居住权人，对于权利的出让方同样适用。因此，民法典中对于居住权合同中当事人添加“名称”更多是考虑住宅所有人为法人或非法人情形。在签订居住权合同，在住宅所有人为法人或非法人组织，当事人自然应当使用“名称”。综上所述，目前我国民法典居住权主体仅仅包括自然人并非涵盖法人以及非法人组织，仅能看出来居住权合同的主体包括法人。

（2）自然人作为居住权主体是否有范围限定

对于传统的居住权，囿于人役性的特征，居住权的主体局限于特定自然人主体之间，往往仅存在家庭成员、扶养人与被扶养人之间或家庭保姆等具有类似特殊关系之间。但事实上，居住权自诞生之日起，在各国就处在不断的发展过程之中，居住权的身份性色彩逐渐淡化，物权色彩日趋浓厚。参见鲁晓明：《居住权纳入民法典为以房养老法律铺路》，载《人民政协报》2018年第3版，第1页。.

参见鲁晓明：《居住权纳入民法典为以房养老法律铺路》，载《人民政协报》2018年第3版，第1页。.

目前，我国人口老年化问题日趋严重，老年人口占比远超世界平均水平，老年人口总数也占据世界首位，养老服务业无疑已成为我国经济社会发展中不可缺失的一环，这为以房养老提供了现实基础，而以房养老在本质上即房屋原所有人通过出让房屋所有权的同时在该房屋设定居住权，既能够取得一定的房屋出让价款又能够取得房屋的居住权，对有老年人的晚年生活的改善将起到促进的作用。在以房养老的模式下，居住权的主体并非为特定身份关系主体，居住权合同的双方往往并不存在特定的亲属关系。另外，在《民法典》中并没有对居住权的主体限定在特殊身份之间，法无禁止即自由，民事主体在意思表达一致且真实的情况下，可以设定居住权。

综上，自然人作为居住权的主体并不局限于特殊身份之间，同时对于居住权人的亲属是否可以居住于房屋之中，笔者认为可以基于双方之间的约定，在没有约定的且住宅没有因为该自然人的居住带来毁损情况下，应当允许居住权人携带近亲属共同居住，与亲属共同居住的情形这也是符合社会正常伦理，住宅的所有人在设定居住权时也应当预见这种情形所发生的可能性。

2.居住权的客体

居住权客体在民法典中以“住宅”形式表现，对住宅概念的理解存在着较大难度。在法学范畴下，住宅概念通常表现为具有一定独立空间，可供全面长期连续居住的人造建筑物。因此值得注意的是，对于自然形成的具有一定封闭空间天然洞穴或渔船等不能成为住宅，同时对于单位为值班人员提供休息的场所也不能称之为住宅。在实务中，商品房、农村宅基地上房屋、经济适用房等即为典型的住宅。但是对于经营类酒店、酒店式公寓、民宿等该类房屋笔者认为也应当属于住宅，同时将其纳入居住权客体也在一定程度上缓解上述房屋淡季闲置亏损问题。

对于房屋的庭园、停车位等附属设施是否属于住宅范畴，在民法典中并未加以明确规定，为更好发挥居住的使用功能，笔者认为居住权的客体应包含房屋的附属设施。

值得一