天津市商业研究研究分析报告4.docxVIP

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区域级重点商圈分析

一、商圈分布图

二、商圈分析

商圈

奥体商圈

中山路商圈

万达商圈

南楼友谊路商圈

地理位置

水上北路-水上东路-奥运板块

中山路-天纬路-大悲院商业街

津滨大道-东风桥-昆仑路

南楼-友谊路

业态定位

超市、餐饮、风情街区、娱乐

餐饮、旅游、娱乐、购物

家居、百货、娱乐、超市、餐饮

百货、餐饮、娱乐

辐射范围

南开、和平、河西、西青、韩国人口居多

河北、河东、南开、和平

河东区、河北区

河西区、南开

区、西青区、和平区

客群定位

中高端消费群

各类消费群

中端消费群体

中高端消费群体

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发展前景

随着奥城进一步建设与招商而成长

大悲院商业街成熟发展带动区域商业发展

随着红星地产项目的完成而提高

友谊商厦的高端百货业发展带动南楼地区商业发展

标志项目

奥城、狗不理、上古

大悲院、十月美食街

万达广场、红星美凯龙、家乐福

友谊商场

小结：随着天津市整体发展向东向南发展，城市南部逐渐提高住宅档次与套数，整个南部区域人口迅速扩张，加之奥体板块水滴的使用频率增加，使南部的奥体商圈迅速扩张。万达的商业模式与红星地产的模式相似，且品牌效应强力，使河东万达商圈区域人口在未来两年内会有更大的增长，商圈形成必然。

三、重点区域分析

1．奥体板块（市区南部区域发展成功案例）

1)区域位置

项目位于南开区宾水西道与水上公园东路交口处，总占地面积46万平米，建筑面积100万平米。其中住宅55万平米，规划居住人口2万人。商业区14万平米，商务区24万平米，酒店式公寓7万平米。小区容积率为2.17。车位1140个。

2)开发背景

区域在开发前，南部区域被市民认为是“尿不拉屎的地方”区域认知度不高，随着08年奥运会分会场的选定，水滴等大项目陆续建成，周边配套需要迅速完

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成，奥城借此机会，大力发展其商业配套优先原则，完成了区域的前瞻性开发。项目前期经营冷淡，但随着周边环境的提高与项目风情商街、奥特莱斯、易买得超市的开业与成功运营，使区域内的商业氛围激增，形成现在市区南部的成熟商圈典范。

3)商业辐射区

项目辐射范围学院区70000人；南苑居住区20000人；华苑居住区100000万人；水上居住区60000人；体院北80000人；梅江居住区40000人。

良好的区位及完善的交通网络，使本区域的商业范围外延。加之品牌主力店的进入，易买得开通免费购物班车以及金逸电影城团体打折优惠，吸引了40多万人来此消费。

4)建筑形态

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商业广场整体设计灵活多变，交通路线多层次展开。整体规化采用360度全开放式布局，更大限度的吸纳人流，而中间区域则采用两层底商的形式，满足基本的社区需要。周边则设计了大型的综合体，吸引品牌企业入住，提升商业体的综合质量，满足中高端客户的需求。而在综合体的设计中，既有大型商场的旗舰店模式，又具备满足年轻人偏好的独立街铺模式，设有1、2层独立的街铺，令顾客尽享淘宝的乐趣。

5)经营业态与方式

餐饮

27%

家居

15%

娱乐

25%

超市

13%

百货

15%

其他

5%

A区聚集高档商业，以高档消费人群为主要客群，业态包括服装、服饰、高档正餐、休闲餐饮、精美艺术品等。B区突出休闲、年轻、时尚的定位，以年轻

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消费者为主要客群，业态主要包括娱乐、院线、餐饮、数码、音像、运动健身等。

奥城商业广场商业采用销售、出租、返租等多种形式。奥城商业广场设有招商部，负责商业整体的业态规划、商铺出租及后期的运营管理。百货类采取抽成的模式。其商业主要依托于品牌主力店，吸引不同人流。

主要入驻品牌

品牌名称

属性

易买得

超市

金逸影城

院线

大方便利

超市

肯德基、必胜客

餐饮

MR.PIZZA

餐饮

巴黎贝甜

餐饮

土大力

餐饮

美美百货（已迁走）

百货

吉野家

餐饮

超级动力

娱乐

工商银行、韩国银行…

银行

兰博基尼

汽车

苏宁电器

电器

6)综述评析

建筑形式：商业广场整体设计灵活多变。建筑形式既包括大型的百货商场，又涵盖了一拖二商铺及独立的一、二层店铺，单店面积从10平米到上万平米，且可以灵活分割，适合各种业态及不同的购买人群。

交通组织：采用360°开放式设计，无论你从任何角度，均可进入商业广场，最大限度的吸纳客源。且各区域之间通过“+”字交通相连。而在B区的交通组织中，则灵活体现了立体交通模式，让年轻人“逛”起来。

品牌运营方面：项目引进品牌旗舰店，奥特莱斯、易买得、金逸影城等品牌的引进，提升了商业整体素质。其中美美单，金逸影城2者在与水滴相对的B4区

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域，整体形象高档大气。而易买得超市，