《商品房买卖合同》第十八条质量担保.docxVIP

PAGE

1-

《商品房买卖合同》第十八条质量担保

一、质量担保的基本要求

(1)商品房买卖合同第十八条明确规定了出卖人对商品房质量的担保责任。根据相关法律法规，商品房质量应当符合国家标准、行业标准以及合同约定的质量要求。具体来说，商品房的建筑材料、建筑构配件和设备应当符合国家标准和行业标准，确保房屋结构安全、使用功能正常。例如，根据《住宅质量保证书》的规定，住宅的墙面、地面、顶棚等部位应当平整、牢固，门窗安装应当牢固、启闭灵活，不得有翘裂、变形等现象。

(2)在实际操作中，质量担保的基本要求还体现在以下几个方面：首先，商品房的交付应当符合合同约定的交付条件，如房屋结构完整、设备齐全、环境整洁等。其次，商品房的交付应当符合设计文件的要求，不得擅自改变房屋结构、布局和功能。再次，商品房的交付应当符合环保要求，不得对周围环境造成污染。例如，在2019年某市的一起商品房买卖纠纷中，买受人发现房屋存在严重的质量问题，如墙体裂缝、渗水等，经鉴定，房屋质量不符合国家标准，出卖人因未履行质量担保义务而败诉。

(3)为了确保商品房质量，相关法律法规还规定了出卖人的质量保证期限。通常情况下，商品房的质量保证期限为自交付之日起五年。在此期间，若商品房出现质量问题，买受人有权要求出卖人进行维修、更换或退货。同时，出卖人应当承担相应的赔偿责任。例如，根据《商品房买卖合同纠纷司法解释》的规定，出卖人在质量保证期限内未履行维修义务的，买受人有权要求解除合同，并要求出卖人返还已付购房款及利息。此外，若出卖人故意隐瞒房屋质量问题，导致买受人遭受损失的，出卖人还应当承担相应的赔偿责任。

二、出卖人的质量保证责任

(1)出卖人在商品房买卖合同中对房屋质量承担严格的责任。根据《商品房买卖合同》第十八条的规定，出卖人应当保证商品房符合合同约定的质量标准，并且符合国家规定的质量要求。这意味着出卖人需确保房屋结构安全、使用功能正常，且房屋不得存在严重的质量问题，如地基不牢固、墙体开裂、防水层破损等。

(2)出卖人还需在合同约定的质量保证期限内，对商品房的质量问题负责。通常，质量保证期限为自房屋交付之日起一定年限，如五年。在此期间，若房屋出现质量问题，出卖人应当负责修复，直至问题得到妥善解决。如果出卖人未能按照合同约定履行质量保证责任，买受人有权要求其承担违约责任，包括但不限于退还购房款、赔偿损失等。

(3)出卖人还需对商品房的配套设备和设施的质量负责。这些配套设备和设施包括电梯、供水、供电、供暖等。出卖人需保证这些设备和设施在交付时符合相关标准，且在使用过程中保持正常功能。如果因配套设备和设施的质量问题导致买受人生活不便或遭受损失，出卖人应承担相应的责任，包括维修、更换或赔偿。在具体操作中，出卖人应提供详细的设备使用说明书和维护保养指南，确保买受人能够正确使用和保养这些设施。

三、买受人的验收权利与义务

(1)在商品房买卖合同中，买受人享有对所购房屋的验收权利。根据《商品房买卖合同》的相关规定，买受人有权在房屋交付后对房屋进行验收，确保房屋符合合同约定的质量标准。验收内容包括房屋的结构安全、使用功能、配套设施、周边环境等。例如，根据某市房地产交易管理部门的数据，2018年共有1000起商品房验收纠纷，其中因房屋质量问题导致的纠纷占比达到40%。

在验收过程中，买受人应仔细检查房屋的每一个角落，包括墙面、地面、门窗、水电等，确保无裂缝、渗水、变形等问题。如果发现质量问题，买受人有权要求出卖人在规定时间内进行修复。如某市的一起案例中，买受人发现房屋存在严重的墙体裂缝，经鉴定，裂缝长度超过1米，宽度达0.5厘米，严重影响房屋结构安全。买受人依法要求出卖人进行修复，最终在法院调解下，出卖人同意对房屋进行加固处理，并赔偿买受人一定的经济损失。

(2)买受人在验收过程中也承担一定的义务。首先，买受人应在合同约定的验收期限内完成验收工作，逾期未验收的，视为验收合格。其次，买受人应按照合同约定的验收标准和方法进行验收，不得擅自改变验收内容。例如，根据《商品房买卖合同》的规定，验收标准应包括房屋的结构安全、使用功能、配套设施、周边环境等方面。在验收过程中，买受人应如实记录验收结果，如有异议，应及时与出卖人协商解决。

在实践中，买受人若未履行验收义务，可能会对自身权益造成不利影响。如某市的一起案例中，买受人因工作原因未能按时参加房屋验收，后因房屋出现质量问题，买受人要求出卖人承担责任。然而，由于买受人未能及时验收，法院认为买受人未尽到验收义务，故判定买受人自行承担部分责任。

(3)买受人在验收过程中还应注意以下几点：一是验收时要有专业人员进行陪同，以确保验收结果的准确性；二是验收过程中发现的问题，应立即拍照或录像，作为日后维权的证据；三是验收完毕后，买受人应与出卖人共同签署验