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（运营管理）重庆现代广场整体运营方案

重庆现代商业广场整体商业运营方案目录

第一部分前言

1.背景 ·························4

2.目的 ·························4

3.方案的涉及出发点 5

4.方案说明 6

第二部分市场研究

1.GDP 7

2.GDP的构成 8

3.居民消费价格指数 10

4.固定资产投入 11

5.社会消费品零售总额 12

6.居民消费能力 15

7.人口及人口发展状况 18

8.重庆未来发展规划及重大事件影响分析 25

9.零售业趋势及商业地产发展趋势 31

10.重庆商圈现状及商圈发展趋势 37

第三部分项目概要 46

第四部分项目SWOT分析 53

第五部分项目定位及定位思想

1.商圈战略定位 58

2.项目战略定位 60

3.企业文化 61

4.业态定位 63

5.主体定位 64

6.功能定位 66

7.市场定位 67

8.形象定位 69

第六部分项目规划与布局

1.资产处建议与规划规模确定 70

2.业态组合及分布 72

3.项目物业规划及改造 82

第七部分运营管理纲要

1.组织机构 87

2.招商运营 88

3.营销策略 91

4.管理理念 93

第八部分项目投资、经营绩效分析（概算）

1.项目投资概算 94

2.年度经营绩效概算 96

3.年度经营费用概算 98

4.五年财务流量分析 100

5.物业价值变现及变现能力分析 102

题后记说明 104

重庆现代广场整体商业运营方案第一部分：前言

1．背景

·重庆市江北区国有资产经营管理有限责任公司(以下简称“国资委”)在江北区观音桥商业步行街所属项目“现代广场”为大型综合性商业项目，共分A、B、C、D四个区域。本方案另综合考虑原观音桥农贸市场纳入整体规划之中，共有商业（裙楼）建筑面积约

234722平方米（未含农贸市场部分）。

·重庆盎然实业有限公司与国资委共同协商，就上述项目的商业部分（以下简称“本项目”）拟共同出资合作运营。特出具本报告以确立本项目的宏观运营方略。

2.目的

·研究并评估本项目的商业经营潜力；

·为本项目确立可持续发展战略和运营方略；

·就本项目的影响因素预以评估并确立新的规划思路；

·评估本项目未来的投资、经营、回报前景及整体投资收益。

3．方案设计的出发点

·以长、中、短期目标相结合，并以资源系统整合为目标，确保本项目能成为未来北部商圈的新龙头企业，重庆、乃至西南地区的知名企业。

·方案设计中期望通过高远战略和大手笔，以期拉动观音桥商圈的升级和商圈整体价值。

·方案设计是充分考虑了资产的保值和增值的长期效益，尽量回避因急功近利而损害整体效益和整体商业价值的体现。

·方案的系统设计中充分考虑了操作和实施的可行性和可操作性。

·因项目原规划、设计、内外交通组织等存在致命性的先天性缺陷，加之资产关系错综复杂，因而，在方案设计中以盘活和提升项目整体商业价值的出发点，增加了投资和实际操作的复杂性。

·本方案尽可能结合项目本身与商业大环境，商业发展趋势等宏观和微宏因素而规划和定位。

4．说明

·因时间原因，市调方法略显单一，市场的详尽调研尚不够充

分。因此，实操部分及市场资料部分在未来运营中会加以针对性调查。

·本方案着重于战略性设计，加之有关项目的诸多细节了解尚不够充分。因此本方案尚有不完善之处，有待进一步完善。

·项目的实际运营是在较系统的机构组织和各专业分工形成，因

此有关物业规划、招商组织、企业文化、管理理念、营销推广等各内容上需在战略方向的指引下分别策划和实施，本方案尚未能就此做具体描述。

·本项目中有关投资和经营的相关数据为概算，加之细节不充分而不够精确，未来的各专项投资将另行分类预算。

第二部分：市场研究

1．国民生产总值（GDP）

·总体特征：重庆市的经济在近年保持了连续高速增长的良好势

头，1997年~2004年期间，重庆地区生产总值增速高于全国平均水平，比直辖前水平翻了一番。2004年重庆市国内生产总值达到2665亿元，比上年增长12.2%。

·1997年6月18日，重庆直辖，使重庆从经济发展，城市建设、区域影响力和综合竞争能力等综合方面均得以飞速发展。国家于1999年开始实施的西部大开发政策，使作为