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论我国业主自治制度的重构与改造

一、重构业主自治的内容

1、确认业主对物业治理的选择权。现行物业治理制度主要由开发商、物业治理公司强势主导，业主对物业治理的决策权与参加权没有得到充分的表达，以致选择物业治理公司治理成了业主的唯一选择。虽然《物业治理条例》充分的考虑了对业主财产权利的爱护，在去年的全国物业治理工作会议上，建立部汪光焘部长也指出：“业主是房屋产权的全部者，是物业治理区域内物业治理的重要责任主体。……明确这一点，才能说清晰业主具有可以选择物业治理企业和不选择物业治理企业的权利，具有维护个人和公共的共同利益的责任和遵守公共利益和社会责任所规定的义务。”但是《条例》并没有对业主自治是否包括物业治理方式的选择权作出明确规定，导致政府部门、物业治理企业、业主都强调要业主自治，对究竟什么是业主自治的理解却并不全都，政府部门认为业主自治是政府监视、指导下的自治，当前业主大会召开难、业主委员会成立难、业主维权难等现象反映了业主的自治力量还很低，不能用一种声音说话，不能实行全都行动，这种状况下更要发挥政府的行政主导作用；物业治理公司认为业主自身不行能担当专业性很强的物业治理活动，所谓自治就是协调好业主内部的关系、协作好物业治理公司搞好各项治理事务；而业主则认为自己的物业自己管乃“天经地义”，固然有权踢开物业公司、实行自我治理。由于理解不全都，在详细操作过程中就免不了产生纠纷和冲突。我们认为，物业治理制度建立的根底是业主对建筑物拥有的区分全部权，业主自治就是要让业主在物业治理中享有更大的参加权和决策权，并相应担当更大的责任，而不是被动的承受开发商、物业治理企业和政府主管部门的安排。这其中最根本的权利就是业主对物业治理方式的选择权，假如相关法律法规不对业主的这一权利给与明确爱护，真正意义上的业主自治就不行能实现。

2、充实业主自治权的内容。一般而言，业主自治是指业主行使财产治理权，对物业共有局部和共用设施设备进展维护与治理，并保持物业区域的良好秩序，以保障全体业主共同利益的实现。要实现业主自治的目标，除了物业治理方式的选择权之外，也需要界定业主自治所应有的其他权利。依据兴旺国家的立法阅历和我国物业治理的现状与进展趋势，以下事项应当属于业主自治事项：打算物业的治理方式、制定和通过业主公约、组织成立业主自治机构、选举和罢免业主自治机构成员、选聘和解聘物业治理企业、建立物业专项修理基金、制定物业治理制度以及其他属于物业治理范围的事项。对于属于业主自治范围内的事项，任何机关、党派、团体和个人都不得非法干预和剥夺。在推动业主自治的初期阶段会可能消失这样那样的问题，但这并不是加强行政干预的借口，任何领域的民办法识和自治力量的提高都需要一个过程，政府的任务就是调动和爱护业主进展业主自治的积极性并帮忙其增加自治力量。固然，政府也要对业主自治进展监视，主要是监视业主自治组织通过的有关决议和治理活动是否合法，如业主公约制定的程序和内容是否违法、业主自治机构是否忠实履行职责等事项。

3、确立业主公约在业主自治中的核心地位。业主公约也称为公契或公约，是物业治理中普遍存在的一种标准性法律文件，在各国各地区的物业治理中，业主公约是进展业主自治的最根本的手段，也是物业治理法律法规和政策的重要补充，是物业治理顺当进展的重要保证，有着不行替代的作用。我国《物业治理条例》第十七条规定“业主公约应当对有关物业的使用、维护、治理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违法公约应当担当的责任等事项依法做出商定。业主公约对全体业主具有约束力。”但是在如何保证业主公约对业主的约束力、业主违反公约如何担当责任等方面并没有详细的规定，目前业主公约在物业治理中发挥的作用并不突出，许多业主对本区域业主公约的内容都不清晰，更不用说严格遵守业主公约。

依据各国有关法律对业主公约的规定，业主公约主要有以下三个特征：1、业主公约为业主设定了共同的行为规为规章，同时对业主违反公约的行为设定了一些强制性惩罚措施；2、业主公约规定了业主的自治组织，即业主大会和业主委员会（或治理委员会），对自治组织的成立、职责、议事规章等做出明文规定；3、业主公约依据法律法规的`授权而制定，对业主产生准法律性质的效力。从业主公约的这些特征来看，业主公约集中反映了全体业主的共同意志，对业主使用人产生普遍的效力，直接影响业主和使用人的利益，与公司章程在公司治理中的法律地位相像。因此，我国物业治理立法应对业主公约应具备的根本内容和法律地位进展规定，确立其在业主自治中的核心地位，并规定切实有效的措施保证业主公约的执行效力，业主违反公约就应担当相应的责任。