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有一房地产出租预计第一年到第五年净收益为50万元，租约期满后马上出售，出售价格为1200万元。若资本化率为12%，求该房地产的价格。某房地产的总收益在第一年为1500万元，以后每年在这基础上递增10%。第一年的年总支出为800万元，以后每年在这基本上递增6%，资本化率为12%.求该房地产的收益价格？（61667.7万元）12报酬资本化法最一般公式V=A1/(1+r1)+A2/[(1+r1)(1+r2)]+A3/[(1+r1)(1+r2)(1+r3)]+…+An/[(1+r1)(1+r2)…(1+rn)]上述公式实际上是收益法基本原理的公式化，是收益法的原理公式，主要运用于理论分析。在实际估价中，一般假设报酬率长期维持不变，即r1＝r2＝r3＝…＝rn＝r，则上述公式可简化为：

V=A1/(1+r)+A2/(1+r)2+A3/(1+r)3+…+An/(1+r)n对公式的几点说明公式中A，r，n的时间单位是一致的，通常为年，也可以是月、季等。例如，房租通常按月收取，基于月房租求取的是月净收益。实际中如果A，r，n的时间单位不一致，则应对净收益或者对报酬率或者对公式做相应调整。报酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在期末。实际估价中如果净收益发生的时间相对于估价时点不是在期末，例如在期初或期中，则应对净收益或者对公式做相应调整。0102012、净收益每年不变的公式年限为有限年的公式???=A/r[1-1/(1+r)n]此公式的假设前提是（下同）：净收益每年不变为A；报酬率不等于零为r；收益年限为有限年n。收益年限为无限年的公式

=A/rA：直接用于计算价格某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8．5％。试计算该宗房地产的收益价格。[解]??该宗房地产的收益价格计算如下：=8/8.5%*[1-1/(1+8.5%)50-6]＝91．52(万元)（3）净收益每年不变公式的作用项目四期房评估主要内容1.期房的概念及相关规定2.运用市场比较法评估期房3.收益法的概念、基本原理4.收益法不同状况房地产的公式4.运用收益法评估收益性的期房期房概念：期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。项目开发到什么状态可以取得“预售许可证”，即变成了“期房”01七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数。02期房的估价时点与估价对象状况、房地产市场情况的关系如何？03期房评估评估方法：1市场比较法、收益法2模块一运用市场比较法评估期房例1例2引言：收益法是从房地产的经济效用出发来评估房地产价格的方法。在此介绍收益法的基本原理和运用要点。通过学习，应掌握收益法的理论依据和适用范围，理解房地产纯收益、资本化、资本化率等概念的含义，掌握求取不同类型房地产纯收益的方法，掌握不同类型资本化率的含义及其确定方法，掌握不同资本化法的适用条件和操作方法。一、收益法的基本概念又称收益资本化法、投资法(investmentmethod)、收益现值法、纯收益还原法。土地估价时叫做地租资本化。用收益法求得的价格称为收益价格。收益法（incomeapproach）：是将房地产的纯收益资本化，从而求出房地产价格的一种方法。(或求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点累加，以此估算对象的客观合理价值的方法）。0102011.房地产的纯收益STEP1STEP2STEP3产生：在经济活动中，收益性房地产总是与其它生产要素一起发挥作用而产生收益的，如货币资金、人力、管理等。（租赁房产除外）计算：纯收益=总收益—总费用年纯收益=年总收益—年总费用①租赁房地产纯收益的计算年纯收益=年租赁收益—年租赁费用年租赁费用：年折旧费、年维修费、年管理费、年利息、年房地产税、年土地使用税以及年保险费土地租赁费用：管理费、土地使用税、地下设施及道路的维修费②企业生产经营用房地产纯收益的计算年纯收益=年经营收入—年经营费用年经营收入：销售额年经营费用：产品生产成本、销售费用、税金以及由产品带来的正常利润纯收益还有“客观纯收益”的含义，而非实际纯收益，因为房地产是与其他生产要素结合在一起产生收益的，其他生产要素的优劣会影响总收益的大小，因为运用收益法估价时，要求出在其他生产要