房地产市场报告 -仲量联行2024年青岛房地产市场回顾及2025年展望.docx

青岛房地产市场

2024年回顾和2025年展望

办公楼市场

整体回顾

?

?市场呈现流动性制约和需求不均衡的特征

?供应增量维持稳定水平，全年共八个新项目交付

?全年租金同比跌幅达历史高点

市场概况及趋势

?2024年青岛办公楼市场整体净吸纳量约为4.0万平方米，达到过去十五年最低值，经济波动影响下的市场环境出现强烈衰退预期。然而，与整体市场有所不同的是，甲级办公楼市场的去化表现相对稳定，6.3万平方米的净吸纳量较过去十五年的历史均值提升了44%，表明优质资产在市场波动中表现出更强的抗周期性和韧性。甲级办公楼市场需求主要有两个方面，一方面是来自租金持续下行激活的办公升级需求，另一方面是来自总部的自用需求。

?2024年，青岛办公楼市场共有约32万平方米的新增供应，与过去两年的供应增量保持一致。其中，核心商务区的项目占比约为38%，其余多数项目分布于非核心商务区。全年唯一交付的甲级办公楼项目来自银丰财富广场（约3.5万平方米），推高全市甲级市场总存量至117.3万平方米。受到新增供应和退租缩租等叠加因素影响，截至2024年第四季度，全市整体办公楼市场空置率环比及同比分别上升0.9和3.6个百分点至35.0%。

?截至四季度，整体市场平均有效租金为68元/平方米/月，同比下降7.5%。甲级市场平均有效租金为100元/平方米/月，同比下降6.6%。整体市场及甲级市场的租金同比降幅较2023年底的预测值均扩大了4-5个百分点，表明市场租金出现超预期下探。业主方正在以显性降价和隐形优惠等多种方式争取有限的客户资源，推动市场进入更深层次的博弈。

市场展望

?低价刺激下的市场流动性预计将温和回升。经历了艰难而波动的2024年，预计2025年青岛整体市场的成交量将在持续的低价刺激下有所回升，但甲级成交量将回归均值。新质生产力的加速发展将成为推动经济增长的重要引擎，不仅为产业创新提供了动力，还有望撬动办公楼市场新一轮增量需求。

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青岛甲级办公楼地图

房地产周期表涨幅放缓租金下降租金上涨

房地产周期表

涨幅放缓

租金下降

租金上涨

跌幅放缓

●青岛

租户市场平衡市场业主市场

金家岭商务区

租金3.6元/平方米/天空置率43.8%

香港中路商务区

租金3.2元/平方米/天空置率36.2%

市北中央商务区

租金2.3元/平方米/天空置率22.3%

甲级办公楼数据一览

指标

4Q24

环比变化

同比变化

总体量(平方米)

1,173,057

↑34,869

↑34,869

租金

(元/平方米/月)

100

↓2.4%

↓6.6%

空置率

35.9%

↑1.0ppts

↓3.6ppts

甲级办公楼新增供应及需求(千平方米)

200新增供应净吸纳量

200

100

100

2016201720182019202020212022202320242025*

甲级办公楼空置率

60%40%

60%40%20%

2016201720182019202020212022202320242025*

甲级办公楼平均净租金(元/平方米/月)

150

150100

2016201720182019202020212022202320242025*

*年底预测值

零售市场

整体回顾

?

?全年净吸纳量回落，餐饮品牌频繁更替，运动品牌求快求新

?时隔三年，浮山湾商圈迎来新地标

?租金徘徊于下行区间，降幅有所收窄

市场概况及趋势

?2024年青岛零售地产市场全年净吸纳量仅为5.5万平方米，不及过去十五年历史均值的五分之一。零售商业绩普遍承压下，品牌扩张意愿明显受阻。部分购物中心因品牌关店撤铺面临较大的空置压力，而一些表现尚佳的购物中心则面临较高的品牌淘换率。餐饮业态依然在市场需求中占据半壁江山，在全年新开店铺中的占比约为46.1%，新品牌层出不穷，但存活周期普遍缩短。虽然户外运动品牌的开店潮有所回落，但