房地产市场报告 -仲量联行2024年天津房地产市场回顾及2025年展望.docx

天津房地产市场

2024年回顾和2025年展望

办公楼市场

整体回顾

?

?全市净吸纳量缓步回升，乙级市场表现活跃。

?全年共入市四个项目，市场边界不断拓展。

?全市租金加速下滑。

市场概况及趋势

?2024年，天津办公楼市场发展现韧性，全市净吸纳量录得10.4万平方米，较2023年提升了42%。乙级办公楼市场活跃度较高，以性价比吸引了大面积的新租需求，占全市办公楼市场净吸纳量的80%以上。而在甲级市场中，需求主要来自于存量市场的搬迁，新增需求未见明显回升，净吸纳量同比回落。

?截至2024年12月底，天津市办公楼市场的总体量维持在411万平方米，

其中甲级办公楼总体量为152万平方米。全年新增供应达到16.9万平方米，共有四个项目，这些新增供应主要集中在海河沿岸的乙级办公楼市场。

多个新项目在河东区建成，区域内商业氛围日渐成熟。受新增供应的影响，全市空置率小幅上升0.3个百分点至31.2%。甲级办公楼有效需求不断减少，退租和缩租情况频发，但得益于供应侧压力降低，年末录得空置率35.9%，同比下降0.7个百分点。

?天津市办公楼市场的净有效租金同比下降4.6%，至71元/平方米/月。甲级办公楼租金下降幅度显著，四季度甲级净有效租金环比下降2.4%，同比下降5.7%。在经济缓解的迹象并不明显的同时，客户持续收紧的租金预算继续制约着租金回涨，越来越多的甲级办公楼在下半年开始快速降价以期吸引租户，提高入驻率。

市场展望

?2025年，预计市场将持续“以价换量”的市场策略，以较大租金降幅全面刺激需求。在未来，宽松经济政策的刺激将作用于经济领域并传导至办公楼市场，随着需求的持续增长和经济环境的逐步改善，办公楼市场的租金水平有望逐步企稳回升。

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天津甲级办公楼地图

全市租金

全市

租金2.5元/平方米/天空置率35.9%

房地产周期表201720182019202020212022202320242025*涨幅放缓租金上涨租金

房地产周期表

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025*

涨幅放缓

租金上涨

租金下降

跌幅放缓

●天津

租户市场平衡市场业主市场

南京路-小白楼子市场

租金2.7元/平方米/天空置率25.7%

甲级办公楼数据一览

指标

2024Q4

环比变化

同比变化

总体量(平方米)

1,523,972

→

→

租金

(元/平方米/天)

76

↓2.4%

↓5.7%

空置率

35.9%

↑0.2ppts

↓0.7ppts

甲级办公楼新增供应及需求(千平方米)

400新增供应净吸纳量

400

200

2016201720182019202020212022202320242025*

甲级办公楼空置率

60%

60%40%20%

2016201720182019202020212022202320242025*

甲级办公楼平均净租金(元/平方米/月)

150

10073

50

2016201720182019202020212022202320242025*

*为2025年年末预测值

零售市场

整体回顾

?娱乐及餐饮品牌支撑市场需求。

?娱乐及餐饮品牌支撑市场需求。

?盘活存量资产，焕新消费体验。

?租金降幅持续扩大。

市场概况及趋势

?2024年全年数据显示，娱乐行业在市场中展现出稳定的增长，占据了全市成交量的34%。其中，影院、儿童游乐场及KTV的大面积租赁需求不断出现，反映了市场的实际需求状况。同时，餐饮品牌也占据了市场成交的23%，尤其是正餐类别，餐饮行业快速的更新换代成为推动市场需求的重要因素。由于新入市项目的高出租率，全年净吸纳量显著增长27%达到26.7万平方米。

?2024年，全市共四个新项目入市，合计有31.7万平方米。这些项目主要集中在中心城区，大部分为老旧资产盘活项目，例如和平吾悦广场和泰达荟