文案-成都城南高投国际大厦整合营销提案.ppt

整合营销提案;项目已知条件

总建筑面积：87950㎡

地上建筑面积：73280㎡（可销售面积约6万㎡）

地下建筑面积：14670㎡

建筑高度：71.8m

标准层高度：3.7m

车位总数：408辆;市场环境分析;市场整体形势

区域市场情况

典型项目提示;1－1市场整体情况;06年供销比为1.8，

预计2007年，将有共超过100万平方米的供应进入成都写字楼市场。

;成都写字楼（中高档）分布特征

集中以人民南路为核心轴线，在其两端重点发展，呈哑铃状布局显示；

中央CBD区域分布最广，以春熙商圈、天府广场商务圈为主，主要为快速消费品、商务、服务、金融等行业为主；

随政府南迁，国际城南大发展背景下的新CBD中心即将形成，区域内高档写字楼大量新建，以科技、通讯、商务等行业为主。;;1－2区域市场情况;;2007年以后城南供应;随政府南迁、地铁1号线的开通，??域内写字楼将会迎来快速发展时期。

项目所处的总部商务区整体规划，是顺应高标准高规格的总部经济发展需求的。;区域内竞品;1－3典型项目情况;市中心投入使用项目——

时代广场;服务体系——全面降低企业运营成本

·降低物业购置成本：销售价格低于市场价30%，性价比优越；

·降低商务交通成本：城市便利交通总府路、红星路与大厦内部交通系统，使商务活动的交通成本降至更低；

·降低商务活动成本：配套优越，空中商务舱、国际会议中心、员工餐厅与商务酒楼等，使商务交流省时省力，得心应手；

·降低办公能源成本：分户精确计量的中央空调，消除公摊弊端；设施设备的极优性能，减少维修维护，降低能耗，提高效率；

·降低办公风险成本：特设两套独立市网电源供电系统，再无停电之忧；

·降低物业服务成本：“世邦魏理仕”提供全程物管顾问服务，物业服务费较之成都同档次写字楼低30%。;入住客户

48家世界500强企业；

国内外知名企业。;;项目运营提示：

最大化利用地段价值；

保值增值由物业服务提升。;总建筑面积：71905.71㎡

建筑高度98.8米，

地上23层，定位为配套性商业和写字间

裙楼1层到3层主要为配套性商业层

11层至23层???整层销售楼层，主要提供给世界500

强、国际国内知名企业

大厦13层为企业提供4个多功能国际会议厅，拥有

4＋1同声传译系统，带视频会议功能。

项目状态：在售在建

物业管理：世邦魏理仕;;典型项目－威斯顿联邦大厦;典型项目运营提示总结：

强化区域、地段优势，交通优势；

强化产品品质保障体系落实（产品配置及落地实施）；

具有市场影响力和先导性的商务理念；

后期服务保值增值运营体系。;;2－1项目价值梳理;项目区域;问题1——产品同质化;核心价值关键词

□国际城南总部经济核心区

□地铁换乘中心商务物业

□新CBD公园式生态商务中心

□超甲级标准的软硬件配置;核心：

政务体系发散行业;2－2项目核心竞争力;核心竞争力1:

城南公园式生态商务中心

来由:

新益州城市公园大环境配套

科技财富中心的花园式生态办公理念;核心竞争力2：

成都商务便利与商务效率的新里程

2008“新里程”商务效率提升计划

支撑：

硬件配置(层高、电梯、新风、建材、商务配套等)

软性服务;核心竞争力3：

超越意义的商务地标

城市价值：西部大都会的大区域价值，因强大的产业聚集力和商务吸引力，而汇聚大量的庞大的资金流、人流、物流与信息流。

区位价值：国际城南的核心区地段价值，辐射会展－城南市政办公区区域，汇聚城市最主要的交通、办公、商务、商业、酒店、娱乐资源，其商务资源的集约度和富集度使项目所在板块的商务价值远盛于其它区域，并因此而具备超越时间的地段价值。;核心竞争力4:

地铁换乘中心商务物业

□本案所处的位置为成都地铁重要的换乘中心，且拥有最先实现的地铁一号线的出口站。

□通过地铁的现实价值与未来价值，凸显项目的核心竞争力。;2－3项目定位界定;;;;;项目营销策略;3－1项目营销课题;课题1：

建立利益最大化还是利润最大化的销售体系？;课题2：

建立什么样的市场高度和声音？;3－2项目营销战略;成功案例——时代广场;滞销案例——天府中心;高端案例——知名项目的销售周期启示;客户规律;营销规律;策略1——市场竞争不可预计，战线越长，风险越大;整合策略

以开发商利益最大化为基础，适当考虑利润最大化的实现，在推广中表现客户利益最大化的开发商责任感。;3－3项目推盘策略;;;面积最小单位建议2;