公募REITs正当时报告.docx

内容目录

1、公募REITs现状 5

、制度配套逐步健全，REITs发展进入新阶段 5

、公募REITs存量与发行 8

、一级市场定价 12

2、公募REITs风险收益特征 13

、走势行情相对独立，波动率处于股债之间 13

、产品兼具股性与债性，高分红价值凸显 15

3、公募REITs投资策略 16

、一级打新策略重在择时 16

、二级配置关注分红与底层资产 18

4、风险提示 19

图表目录

图1：存量公募REITs总市值 8

图2：存量公募REITs市值分布 8

图3：存量公募REITs不同项目属性只数占比 9

图4：各类基础设施REITs规模占比 9

图5：公募REITs发行规模与结构 9

图6：首发待上市及待扩募公募REITs项目数（只） 10

图7：首发待上市、待扩募REITs项目属性结构（只） 10

图8：公募REITs一级市场配售结构 11

图9：公募REITs发行价格分位数 11

图10：公募REITs上市首日涨跌幅及换手率 12

图11：公募REITs一级发行折溢价情况 13

图12：中证REITs全收益与中债新综合财富指数 13

图13：REITs指数行情走势与利率的相关性 14

图14：REITs指数行情走势与股市的相关性 14

图15：中证REITs全收益指数与REITs成交量 14

图16：公募REITs日成交额与换手率 14

图17：2022-2024年年化股、债、REITs涨跌幅 14

图18：2022年以来股、债、REITs波动率（%） 14

图19：公募REITs上市首日溢价与中证REITs全收益指数走势 16

图20：公募REITs发行溢价及上市首日涨跌幅（品种分类） 16

表1：2020年以来公募REITs政策文件梳理 5

表2：公募REITs估值收益率、派息率及资本利得情况 15

表3：公募REITs发行溢价及上市首日涨跌幅（时间序列） 17

表4：公募REITs现金分派率情况 18

1、公募REITs现状

、制度配套逐步健全，REITs发展进入新阶段

自2020年公募REITs开展试点工作以来，我国公募REITs市场已经发展近4年，在国务院及下属各部门的政策支持下，公募REITs配套制度逐步健全，基本形成了以“1014号文”为核心、覆盖公募REITs产品全生命周期的政策体系。

在立法上，研究推进REITs立法工作。在发行范围及原则上，扩大试点范围至全国，秉持“成熟一类、推出一类”的发行原则。在底层资产上，不断拓展行业支持范围，明确支持交通、能源、市政、生态、仓储物流、园区、租赁住房、水利设施、文化旅游、消费、养老、新型基础设施等12个符合国家战略发展规划

的行业大类，拓宽太阳能发电、租赁住房、景区酒店、商业综合体养老等超5

类细项资产。

在申报要求上，简化审批流程、压缩审核周期，强调营收测算的审慎性与稳定性，但放宽收益指标要求，取消对基础设施REITs现金流分派率或内部收益率等关键经济指标的统一规定，降低原始权益人税务成本。扩募及可持续性上，适当放宽可扩募资产规模要求。

回收资金使用上，提高回收资金使用灵活度，取消用于存量资产收购的30%比例上限，将用于补充流动资金的比例上限从10%提高至15%。在促进交易上，调整会计认定、下调保险投资风险计提权重，将REITs纳入沪深港通，支持FOF与外资参与。为公募REITs市场的平稳健康发展奠定了制度基础。

政策分类相关部门发布时间文件名称主要内容证监会联合发文证监会发改委

政策分类

相关部门

发布时间

文件名称

主要内容

证监会联合发文

证监会

发改委

2020/4/24

《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》

明确基础设施REITs试点的重要意义、基本

原则、项目要求和工作安排

证监会

发改委

2022/5/27

《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）

有关工作的通知》

建立发起主体和资金用途隔离机制，防止资

金流入商品房领域

证监会

2023/3/7

《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》

明确产业园区、收费公路、租赁住房三大类成熟资产的准入要求。新增消费基础设施等资产准入，后续按照“成熟一类、推出一类”

的原则，细化完善审核和信息披露要点

证监会

2024/2/