博思堂苏州市诚河紫荆城营销执行报告.ppt

精彩2021，

——诚河·紫荆城营销执行报告;目录;1、07年供求情况汇总

2、07年成交价格分析

3、07年宏观调控分析

4、07年市场情况总结

5、08年区域竞争分析

6、08年市场情况展望;苏州市07年1-10月房产市场供需情况;第一局部、07年市场回忆及08年市场预判;2、07年成交价格分析;第一局部、07年市场回忆及08年市场预判;1〕加息;3、07年宏观调控分析;3〕贷款新政解析;3〕贷款新政解析;3〕贷款新政解析;;新政所带来的负面影响：

提高了首付和贷款利率，增加了资金投入与还贷压力，打击了投机的同时也抑制了相当一局部的合理需求。

影响消费者对于未来市场预期，进一步加重了其观望的情绪。

酒店式公寓遭到消灭性的打击，商业物业销售难度加大。;第一局部、07年市场回忆及08年市场预判;第一局部、07年市场回忆及08年市场预判;第一局部、07年市场回忆及08年市场预判;④湖山新意

总体量：28万方

08年推出产品：多层、小高层

目前均价：尚未开盘，价格未定

08年预推时间：5～6月

08年预推量：约10万方

竞争优势：汇成品牌、地段优势

竞争劣势：推广手法不成熟;第一局部、07年市场回忆及08年市场预判;第一局部、07年市场回忆及08年市场预判;第一局部、07年市场回忆及08年市场预判;目录;地段价值：地理位置优越，属于狮山路商贸圈范围，未来都市CBD中心生活区域；

品牌价值：诚河置业扛鼎之作，苏州新区又一标杆性楼盘；

产品优势：规模；ARTDECO建筑风格；稀缺多层；

优越的周边环境：横山自然景观资源、天平学院人文气氛、周边生活气氛日趋成熟；;目录;综合考虑客源，突出工程地段规模优势，我司建议工程整体形象定位：

狮山繁华圈·绝版生活新城

定位阐释：

狮山繁华圈：突出工程的地段优势，及逐渐成熟的繁华生活，显示出工程的优越性；

绝版生活新城：将生活的概念融入到工程中，以“城〞凸显工程的大盘气势和品牌形象。;目录;1、营销目标;1、工程2021年营销目标;1、营销目标;2、2021年总体营销策略;1、营销目标;高调亮相、先声夺人

君临天下，舍我其谁;;;1、营销目标;稀缺先行、蓝海占领

一鼓作气、多量少推;第一批次

时间：2021年5月初

推出房源：7栋多层，约202套房源;第二批次

时间：08年6月中旬

推出房源：7栋多层，约215套房源;第三批次

推出时间：08年7月下旬

推出房源：2栋小高层，约153套房源;第四批次

推出时间：08年8月下旬

推出房源：2栋小高层，约145套房源;目前由于别墅产品信息未知，故具体推案顺序将在方案确定后编排！;1、营销目标;低价入市、稳扎稳打

杠杆引导、逐步上扬;;1、营销目标;在工程开盘前夕运用发行VIP卡的形势进行预约，以此方式来筛选意向客户，也为定价提供依据。;1、营销目标;4、品牌策略;1、营销目标;4、品牌策略;4、品牌策略;4、品牌策略;1、营销目标;4、品牌策略;4、品牌策略;4、品牌策略;1、营销目标;以户外媒体为主战场，报纸等主流媒体节点配合树立工程形象

小众实效媒体诉求产品卖点，快速去化;细节表达品质，未来生活提前体验

在现场包装方面，主要强调“品质〞“大气〞的视觉冲击，强调细节打造，未来完美生活

的提前展现。

现场导视系统，我司建议分两步走：

第一步做好工程市区售楼处的导视，主要包括精神堡垒、门头看板等，有效的提升售楼处的来人来电。

第二步在塔园路通车后，加强工程现场的导视系统，包括围墙、道旗、精神堡垒、看板、导视牌等。

同时做好工程的样板房及样板区也是强化工程品质，促进客户成交的良好手段。;我司建议在开盘前20天(2021年4月中旬)，先将一局部示范性园林实景建好，为消费者营造一种身临其境的感觉，从而激发其购置欲望。;我司建议在开盘前20天(2021年4月下旬)，将不同主题的样板房装修完成，以此来引发不同年龄、不同层次买家的共鸣，让其都能在参观本工程的过程中找到心动的感觉。;主要是工程现场售楼处的导视系统，须表达工程品质，符合主力客户年轻人的喜好。;

充分凸显诚河·新旅城大盘品质

工程前期须准备的销售物料有：户型单片、公寓折页、纸杯、手提袋、名片、信封、生活

手册、别墅楼书、网站、电视片等。

重点有三个物料：

一个是工程三维片的制作：建议选取上海、深圳的品牌三维片制作公司，强化三维片的制作水平，并剪辑出音乐版、电视广告片版等，便于后期推广使用；

一个是工程网站的制作：工程优雅生活全面展现，网络营销已成为越来越重要的营销方式。我司建议为工程制作一个专业的网站，便于工程信息的传递；

其次是工程生活手册的准备：强调工程周边交通、商业配套等地段优势，增加销售说服力。;

活动贯穿始终，建立工程影响力