房地产开发经营业务企业所得税处理办法.ppt

国家税务总局所得税管理司

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第一章总那么

第二章收入的税务处理

第三章本钱费用扣除的税务

第四章计税本钱的核算

第五章特定事项的税务

第六章附那么

国家税务总局所得税管理司

何道成

;;一、国税31号文的出台背景

---房开企业所得税征管存在的主要问题;一、房开企业所得税征管存在的主要问题;一、房开企业所得税征管存在的主要问题;一、房开企业所得税征管存在的主要问题;一、房开企业所得税征管存在的主要问题;二、新31号文的执行范围;三、开发产品的完工标准;四、外资企业的完工标准;五、关于房开企业税前扣除的管理;六、关于房地产开发企业核定征收问题;七、?税收征管法?第十五条;第二章收入的税务处理;一、销售收入范围;○以预售方式取得的销售收入

销售未完工开发产品

○以现房方式取得的销售收入;三、外税〔老法〕对预售收入征税方式;四、内税〔新老一致〕对预售收入征税方式;◎一次性全额收款

◎分期收款

◎银行按揭

◎委托销售

;◎手续费

◎视同买断

◎超基价分成

◎包销;〔一〕预售方式取得的收入

---开发产品完工前取得的销售收入,包括定金、内部认购、会费等,即为全部预售收入。

〔二〕预计计税毛利率和毛利额

---指尚未扣除期间费用、营业税金及附加、土地增值税的收入。;七、未完工开发产品的税务处理;七、未完工开发产品的税务处理;七、未完工开发产品的税务处理;七、未完工开发产品的税务处理;八、计税本钱结算时点;九、完工开发产品的税务处理;十、完工开发产品的税务管理;十、完工开发产品的税务管理;十一、开发产品预租收入确实认;十二、开发产品视同销售行为税务处理;○具体工程

○视同销售确认时点

◎开发产品所有权或使用权转移时

◎实际取得利益权利时;○本企业近期同类开发产品销售价格

○参照当地同类开发产品市场公允价值

○按开发产品的本钱利润率

本钱利润率不得低于15%(含15%)

具体比例由主管税务机关确定;;○权责发生制原那么

○合理性原那么

○配比??那么

○真实性原那么

○合法性原那么

○及时性原那么;

老31号文共例举14项

新31号文共例举12项;已实现可售面积×可售面积单位工程本钱

○可售面积建设部有关规定

○单位工程本钱

本钱对象的平均计税本钱

本钱对象总本钱÷总可售面积

;○属于本钱对象完工前发生的费用

◎直接本钱直接计入

◎能分清本钱对象的间接本钱直接计入

◎不能分清本钱对象的间接本钱、共同本钱按权责发生的原那么配比计入

;○属于本钱对象完工后发生的费用，2次分摊

◎第1次◎第2次

已销开发产品：当期扣除

已完工本钱对象

未销开发产品：销售时扣除

未完工本钱对象;五、维修费用

;;七、会所等配套设施建造费用;八、邮电通讯、学校、医疗设施;九、售房部、接待处、样板房建设及装修;十、保证金

;按老31号文结转的，可以继续按规定扣除，新31号文不允许扣除。;十二、利息

;十二、利息;十三、土地闲置费

;十四、本钱对象报废和毁损损失

;十五、折旧费用;;第四章

计税本钱讲解;开发产品计税本钱概念;开发企业的各项消耗按其性质和因果关系可以区分为:

期间费用和开发产品本钱

开发产品会计本钱与计税本钱

已销开发产品与未销开发产品计税本钱

完工开发产品与未完工开发品计税本钱;本钱对象是为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项消耗而确定的费用承担者。计税本钱对象确实定有6个原那么:

(一)可否销售原那么。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的本钱对象进行本钱核算；不能对外经营销售的，应作为配套设施费用摊入其他本钱对象。;〔二〕定价差异原那么。开产品因其预期售价存在较大差异的，应分别作为本钱对象进行核算。

〔三〕产品差异原那么。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造本钱出现较大差异的，要分别作为本钱对象进行核算。;〔四〕分类归集原那么。对同一开发地点、开竣工时间相近、结构类型相似群体开发的工程，可以作为一个本钱对象进行核算。