文案-UPCS南京协众财富广场项目商业定位.ppt

谨呈：南京协众集团房地产开发;PARTⅠ市场篇;;工程位于大学城核心区域，紧邻地铁一号线南延线海事学院站，交通便利，但目前商业气氛不浓。;从规划看，本工程周边未来居住人口9.76万人，大学生数量将到达近20万人，这些为本案商业的开发带来利好;从交通环境看，本案所在大学城交通通达性较佳，公交、地铁、高速可实现与东山镇、主城、机场的快速连接;大学城资源共享区位于大学城规划用地的中部，是由龙眠大道与知行路之间围合的狭长带形地区，该地区未来配套将非常完善;综合而言，本案目前周边商业气氛不佳，但借助交通及未来规划带来的开展机遇，我们认为本案商业产品具有较大的开展空间，但需在工程定位、业态规划上提高产品竞争力，从而吸引更多的消费客群。;;江宁板块2021年共上市18万平方商业房源，成交27.万平方，成交均价受个案影响呈上扬态势，江宁商业市场表现良好。09年1季度新上市房源较少，成交量与去年同期相比回落明显;08、09年江宁商业供给主要在科学园和禄口秣陵片区，从销售情况看，东山镇、科学园及禄口秣陵片区销售量较大，科学园片区供需根本平衡，是江宁未来商业重点开展区域;08年来江宁上市商业产品以70平方以下小户型为主，其中40平方以下约占总户数的73.8%;;整体来看，科学园板块区域开展较晚，周边居住人口较少，商业配套尚在逐步完善中;现阶段，江宁分为东山镇、岔路口、百家湖胜太路、天景山义乌小商品城周边四个主要商圈;开发区胜太路商圈—交通通达性好，便于人流聚集；周边社区密集，对商圈商业形成有力支撑;同曦假日百货——通达性较好；江宁中高端综合百货业态缺失，假日百货有效填补，但百货附带的商业街管理不善，档次太低，与假日百货及周边环境格格不入，成为规划败笔;岔路口商圈——具有先天区位优势，通达性较好，周边人口密集，对零售、小百货等生活配套性商业形成有力支撑;;由于板块属于新兴起板块，周边住宅工程启动时间较短，整体商业配套尚未正式启步。板块商来主要集中在天元路沿线，整体经营档次不高，以水电、日杂、小餐饮等业态为主，而其他楼盘商铺尚未经营。

“仿佛深居荒郊野外，吃喝不便，没有娱乐，逛街没去处。〞是生活在大学城的学生及居民的生活现状，附近20多万大学生及局部当地居民消费需求无法就近释放。;江宁大学城密集的人口与目前匮乏的商业配套行成了鲜明比照，密集的人口直接形成商业需求，更推动了房地产、交通、效劳业等产业及市政配套设施的建设，促进了地区商业开展。

片区具备形成大型商圈的必要条件。;2021年以来,江宁大学城整体商业市场供给时断时续，在受到供给量少及市场环境不济的双重影响,商业去化量处于低位，片区商业市场尚未被激活。;区域价格水平：从价格来看，自2007年至今，科学园商业成交均价受市场环境影响较大，价格下浮较为明显。;;项目名称;天景山商业中心;工程商业局部由位于工程沿天元大道和湖山路方向的八栋商业楼组成，目前2、3、4、5、7、8六栋已于2021年5月入网上市。其中2、3、4、5栋房源已根本售罄。

在售商业房源以复式商业为主，共42套，现售出34套。

平层商铺主要分布在八栋，共75套，现售出52套，目前1层商业销售情况较好，销售率达96%。;天景山商业中心;义乌小商品市场;义乌小商品城;乐活时尚街区;乐活时尚街区;文鼎广场;文鼎广场;温州商业街;温州商业街;汇金九龙商业街;工程商业局部位于工程沿诚信大道和殷华路方向的七栋商业楼组成的集中型商业区。目前上市1、3、4三栋，2021年9月入网。

1栋为4层结构设计，3、4栋为2层设计。一层层高4.2米，二层5.9米，三四层3.6米。

工程一层复式商铺以238-268平方为主，1-4层单层商铺中，29-34及59-62平方供给量较大。

工程目前推出138套商铺，已去化91套房源。

工程一层均价15000元/平米，二层均价11000元/平米。三四层整体出售，价格面谈。;汇金九龙商业街;;仙林周边配套商业;大成名店;康桥圣菲;;;——大学城商业开展特征带来的思考;PARTⅡ分析定位篇;;工程位于大学城核心区域，紧邻地铁一号线南延线海事学院站，交通便利，但目前商业气氛不浓。;从规划看，本工程周边未来居住人口9.76万人，大学生数量将到达近20万人，这些为本案商业的开发带来利好。;从交通环境看，本案所在大学城交通通达性较佳，公交、地铁、高速可实现与东山镇、主城、机场的快速连接。;大学城资源共享区位于大学城规划用地的中部，是由龙眠大道与知行路之间围合的狭长带形地区，该地区未来配套将非常完善。;综上所述，本案虽然目前周边商业气氛不佳，但借助交通的完善及未来规划的逐步实现，将未本案带来广阔的商业开展机遇；

故此，我们认为本案商业产品具有较大的开展空间，但由于所处竞争环境较为严峻，如果要在众多竞争者中脱颖而出，就需