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物业前期介入

•李治勇

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序

•项目经理的困惑：

•1、项目属于滚动开发，总体45万方，人行车型规划为17个口，目前

项目还没有封园，出入口还将增加，项目陷入亏损经营；

•2、项目客户投诉，新买的空调外机方不进去，换了7八个品牌商店没

有，最后强行要求外机挂外墙；

•3、项目连续发生入室盗窃案件，经评估分析，商业街和小区之间有

一段没有没有封闭，外来人员可以随意进出小区；

•4、项目属依山地建设，1-4层自来水直供，5-12层变频供水，3-4层一

直投诉高峰期家里热水器压力不够点不着火，没热水，拒缴物业费；

•5、项目即将入伙，发现项目没有建垃圾收集站，建在那儿业主都投

诉；

•6、项目接管时问题一大堆，拆了在建，成本高老板不同意；头大？

•项目。。。。抱怨多多。焦头难额。。。。由此我们期望此类设计缺

陷能在前期接入中得以解决。

一、前期介入

•做那些事？

•如何做好？

一、参与、关注本项目前期介入工作（配合前期介入）

1.物业管理用房：

1.1、面积须符合当地法规要求(杭州7‰)，当地法规无要求的按总建筑面积的2‰提供；

应满足通风采光要求，不得设置在地下室。物业用房位置规划从方便客户办事的角度考虑，

一般应设置在邻近小区中心广场位置或邻近主要出入口位置或邻近人行主干道位置。

1.2、物业办公用房的布局：一般考虑分为经理室（≥10㎡）、办公室（6㎡/人）会议室（

≥20㎡）、前台、客户接待室、档案室、更衣室、卫生间、值班室、业主委员会办公室。客

服前台的设置规范应考虑满足幸福驿站业务发展的需要。

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一、参与、关注本项目前期介入工作（配合前期介入）

1.3、员工宿舍、食堂：大型社区，特别是偏远区域，物业用房需考虑规划员工宿舍、员工

食堂；规划位置、出入通道以不影响客户正常生活为前提，尽可能不与业主行走路线重叠。

1.4、员工用房：宿舍（3㎡/人）、基本配置应有娱乐活动室与阅览室、淋浴间、卫生间、

物品储藏室。

员工食堂：提前考虑烟道、排污、管道天然气、进出通道的设置，避免因排烟、排污、人

员聚集等引发客户投诉。

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一、参与、关注本项目前期介入工作（配合前期介入）

2.消防控制中心：

2.1消控中心设置：在考虑分期开发、传输距离、人员成本投入的前提下，尽可能考虑合并，

减少数量。位置宜设置在小区相对居中位置，如地块跨越市政路必须设为两个以上时，应设

置一个总中控室，其他中控室信号通过光纤联网至总中控室内。

2.2面积最小不低于30平米，根据产品类型与建筑不同要有所增加，监控显示器柜四周应预

留不小于1米的维修距离。

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一、参与、关注本项目前期介入工作（配合前期介入）

3.垃圾收集站：

朝外开门，清运不必进小区。设置在比较隐蔽且方便垃

圾车出入的位置，考虑通风设施及工具摆放位置。

3.1垃圾收集站应在室内预留给排水装置，地面应铺设

成中间高两边低，并设置小区内外各有1扇门。

3.2地面、内墙铺设瓷砖，外墙设计风格应与小区整体

规划相协调，设置通风设施及