合富辉煌东莞富盈东方华府项目定位报告.ppt

富盈·东方华府工程定位报告;【报告核心内容】;指标;;;南城、东城两区新建商品房批准预售面积分别为784730平方米和578381平方米，同比增幅45%和23%，批准量位居全市的前列。

万江区今年前三季度批准预售面积为223243平方米，与去年第三季度批准预售的面积96985平方米相比增幅130%，在四个行政区中增幅最大，也列居全市增幅的前列；

莞城区由于土地稀缺，开发量日渐稀少，批准预售面积同比下降32%，也是四个行政区中同比增幅唯一出现负增长的。;2005年前三季度，东莞市新建商品房批准预售面积为393.33万平方米，与同期的交易登记面积相比，市场吸纳率为38%，即市场吸纳量小于市场供给量，新建商品房显示出供大于求的市场需求情况，这是自2002年以来连续13个季度市场吸纳率低于50%且呈下降趋势，数据说明东莞地产市场在供给货量不断增加的同时，需求却没有同步的增长，反而在2003年以后出现了下降趋势，导致市场吸纳率也不断的下降。;;商品房的成交单价趋势图;通过对东莞商品房供给和需求各种指标的数据分析，东莞房地产市场供给方面新开工不断增加而竣工面积缩减，未来两年的供给量比较大。在需求方面，市场上受欢送的是以单价在3000元/平方米以下，户型面积在80-120的二、三房，同时未来支持东莞房地产中低档市场的将是外来人口，关注东莞商品房应当关注外来人口的需求。而另一支购房力量的后起之秀为本地居民，他们虽自有房产，却心仪环境和效劳俱佳的住宅小区，购房数量逐年增加，大多以大户型和别墅等中高档住宅为主.;各类型物业，住宅、办公楼、商业、其他房地产空置量同比出现不同幅度的变化，其中别墅降幅最大，达99%。各类型物业的空置时间结构方面，办公、写字楼出现恶化现象，增幅达625%，其他用房变化不大。;二手交易;;;【报告核心内容】;【05年底-07年重点竞争对手研究】;项目名称;1、供货量巨大明年仅楼盘的供给量就到达5455套，其中高端住宅占2641套，中档住宅占2814套，特别是月销量相对较小的高端住宅。

2、产品面积跨度大根据统计看，明年竞争楼盘的产品从75㎡二房—230㎡五房都有，还有220㎡以上的联排别墅、200㎡左右???叠加别墅，从大到小的户型单位都有一定的市场压力。

3、130-160㎡户型明年竞争将非常剧烈楼盘120㎡以上单位就达3804套，其中135㎡—160㎡四房到达1015套，占上述楼盘供货量50%。

4、本案工程户型竞争压力本案的目标价格在5200元/㎡，因此，我们130㎡以下户型的总价在65-70万，这一价格段将与中低档洋房盘的大户舒适洋房直接竞争；160-190㎡以上户型的总价在90万左右，这一价格段与低密度盘的叠加别墅相接竞争；210㎡以上户型的总价在120-130万左右，这一价格与联排别墅直接竞争。;天骄峰景;2005年11月26日，星河传说聚星岛工程举行开盘庆典；星河传说推广之初因邀巩俐担任形象大使等一系列的明星推广方式及巨大的营销投入成为媒体和业界关注的焦点。尤其是它的高价格，在当时楼盘都才卖3000多元/平方米时，星河传说卖楼花就卖6000多元/平方米，以高姿态在市场出现。

在大力推广之下，因价格和工程滞后及一些其它存在问题导致楼盘销售非常缓慢，最终开展商对外界宣布封盘，顿时业内种种猜疑风起云涌。封盘半年时间，面对80万平方米全线在建的大体量开发，联华国际引入了世纪金源、奥中置地、合展集团等大型资深开发商，对星河传说的资源进行“重整、重组、重塑〞，并引环球医生、麦当劳、中信实业银行、新加坡伊顿教育机构等的进驻，同时引入酒店式物业管理，国际化的客户群，欲打造一个东莞中心区代表最高品质的高档楼盘。

现推出户型面积区间120-338平方米不等，户型层高4.4米，全景观电梯、露台，270度飘窗的产品吸引了本地高尚人士及外籍人士购置。开盘之即聚星岛又加推10套绝版珍藏优惠山景单位。

星河传说在体量规模方面比本案占有绝对优势，其同样拥有黄旗山景观资源，在产品定位上与本案的高端产品存在一定的竞争，关键在于区域价值及产品价格，目前星河传说的价格在6000元左右，同类型的产品如果按照该价格销售，估计会抢走不少客户。;建筑面积：约263㎡

套内面积：约235㎡

户型：四房三厅

;凯旋城三期;建筑面积：约178㎡

套内面积：约153㎡

户型：四房两厅

亮点：情景大露台

嵌入式工人房;【报告核心内容】;工程户型配比表;说明：

1、根据调整后的数据，一组团首期开发的户型配比方上；

2、该户型配比可充分测试市场的反响，为未来二组团、三组团的开发产品作铺垫；

3、上