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浅谈房地产开发项目的成本控制管理

摘要：房地产开发项目的工程造价控制贯穿于项目运作的全过程,每一阶段都不同程度影响到房地产开发项目的成本、费用、利润。结合管理学的角度,通过分析房地产开发项目全过程中各个环节的成本控制方法,分析成本运作管理机制,提供成本管理优化措施。

关键词：房地产；开发项目；成本控制

我国加入WTO后,房地产业将会面临新的竞争和挑战。加强管理,提高效益,是房地产企业应对竞争的有效手段。

房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。就其用途来说,可分为四大部分:一是建安成本,二是土地成本,三是配套设施费,四是规划设计费。在竞争日趋白热化的房地产市场,房地产开发企业如何控制建设工程的总造价,提高企业的投资效益,是当前的一个重要课题。

1项目开发过程的成本管理

1.1在工程造价全过程控制中，工程决策和设计阶段的成本管理是项目投资控制的关键。长期以来,我们在工程造价管理中,普遍忽视工程建设项目前期工作阶段的造价控制,往往把控制工程造价的主要精力放在项目的实施阶段。这样做尽管也有效果,但毕竟是“亡羊补牢”事倍功半。要有效地控制工程成本,就要把重点转到决策与设计阶段上来。

可行性方案的选定和投资估算的定位是建设项目的核心,要想在这一阶段把质量、造价和工期结合好,就需要完善投资决策机制,成立投资策划部门,进行充分的市场调研、详细收集资料和反复的方案比较,进行必要的专业分析论证,尽可能选出最佳组合,从而作出科学的决策。

建设项目工程造价的确定主要是在设计阶段,预算、结算只能计量而并不能改变工程造价。好的设计方案,不仅要取得良好的社会效益,还应具有经济的合理性。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大,一般只占建安成本的1.5%～2%,但对工程造价的影响可达75%以上。由此可见,设计质量的好坏将直接影响建设费用的多少和建设工期的长短,直接决定人力、物力和财力投入的多少。科学合理的设计,工程造价可降低10%。设计阶段主要从以下几个方面来控制造价。

(1)实行设计方案招投标制度,认真比选方案。为了提高投资效果,从初步方案到施工图设计,都应进行各方案比选,组织设计方案竞赛或设计招标,从中选择最佳的设计方案,保证设计的先进性、合理性、准确性,避免因设计落后,影响销售,造成资金长期得不到回收,经济效益无法保证的事情发生。

(2)进行限额设计。限额设计是工程建设过程中行之有效的管理方法,也是控制投资规模的有效措施之一。在设计中凡是能进行定量分析的设计内容,均要通过计算,充分考虑施工的可能性和经济性。开发商应对设计方案提出限额设计要求,并为之创造外部条件。房地产商应将项目造价目标分工种、按专业逐层分解,调动设计人员的积极性,要求设计人员在建筑平面、结构设计、机电设备、材料选用等方

工及有关制度,落实责任制,从工程管理机制上建立健全投资控制系统。做好月度工程进度款审核,避免投资失控。工程进度款的审核,必须在监理方确认工程量的基础上,按合同约定的计价依据,套用材料单价及费用定额进行最后核价,再支付相应的工程进度款。

(3)开展技术创新,节约成本支出。技术创新是企业实施创新管理的重要内容。据统计,材料费一般占直接工程费的70%左右,直接费的高低影响到间接费的高低。在房地产开发项目施工过程中,在确保主体施工技术方案可靠的基础上,提倡广泛使用新技术、新工艺、新材料、新办法等,利用技术进步的最新成果来缩短工期节约成本。

(4)采取经济措施,控制管理成本。根据开发项目的特点,合理使用广告策划费、销售代理费等,减少销售成本,最大限度降低静态投资。对大宗材料或大型设备按合同要求从厂家直接进货,并根据工序及施工进度安排进料计划,以达到降低造价的目的。

1.3竣工阶段的成本管理

竣工结算是工程造价控制的最后一个阶段,它是反映建设项目实际造价和投资效果的文件,也是竣工验收报告的重要组成部分,必须予以高度重视。根据合同预算、费用定额及竣工资料、国家和地方的相关法规,按图严格核实工程量,落实设计变更及联系单签证费用。总之,要认真审查、复核,防止各项计算误差,使审核后的结算真正体现工程实际造价。

此外,还应加强工程审计环节的成本控制。工程项目的审计必须对工程项目整个施工生产活动的全过程进行审计。工程项目的审计不仅要重视被审计项目的事后审计,竣工审计,更要重视事前和事中审计。加强事前和事中审计,可使工程项目施工方案的编制更趋合理,并能帮助工程项目管理班子超前“把关”,有效防止或避免可以预见的失误,达到事半功倍的效果。

2项目开发成本的管理运作机制分析

房地产项目开发的成本项目规划,在设计阶段就应开始运作。首先进行市场分析,分析市场是否有所作为；决定项目实施后,进行市场预测和成本测算,对开发设计每个环节的成本从严把关。

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