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“2017年房地产开发流程”

2/10/2025房地产企业项目报建报批流程纷繁复杂，但不外乎几个重要节点的把控七大阶段：项目土地出让阶段建设用地规划许可阶段建设工程规划许可阶段建筑工程施工许可阶段商品房预售阶段综合验收阶段办理不动产阶段

2017节点详解

2/10/2025一、项目土地出让阶段项目土地出让阶段建设用地规划许可阶段建设工程规划许可阶段建筑工程施工许可阶段商品房预售阶段综合验收阶段办理房产证、土地使用分证阶段（一）项目获取政府审批职能单位：国土资源管理部门（国土局）合法取得土地使用权的三种形式：转让行政划拨出让（招/拍/挂/协议）

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土地拍卖的步骤编制拍卖文件发布拍卖公告出售拍卖文件组织现场踏勘审查竞买资格举办拍卖会公布成交结果签订出让合同受理竞买申请

（二）立项立项的三种形式：企业自主投资的一般项目采用备案制政府投资项目、银行政策性贷款项目和外国政府贷款项目企业自主投资的对经济社会有重大影响的项目、外商投资项目审批制备案制核准制项目土地出让阶段建设用地规划许可阶段建设工程规划许可阶段建筑工程施工许可阶段商品房预售阶段综合验收阶段办理房产证、土地使用分证阶段

2/10/2025项目备案政府审批职能单位：发改委①项目备案报告附项目备案表②营业执照复印件或法人证明材料、企业资质证明材料③土地使用权出让合同或建设用地批准文件等。1、项目申请人基本情况2、拟建项目基本情况3、资源利用和能源耗用分析4、生态环境影响分析）

2/10/2025以前：项目报建流程开启，完成设计招标工作，并委托设计单位设计项目总平面图，规划局申领建设项目选址意见书，同时书面征询供水、供电、煤气、广电等配套条件，编制建设项目可行性研究报告。新政：1.出让土地项目取消规划条件的申领，直接进入工程证阶段办理建设用地规划许可证；2、论证文本涉及的规划基础资料向市民中心H楼“规划信息”窗口索取；3、日照采用新省标（三）申领规划条件（？）政府审批职能单位：规划局项目土地出让阶段建设用地规划许可阶段建设工程规划许可阶段建筑工程施工许可阶段商品房预售阶段综合验收阶段办理房产证、土地使用分证阶段

2/10/2025二、建设用地规划许可、方案及初步设计批复阶段（一）建设用地规划许可证项目土地出让阶段建设用地规划许可阶段建设工程规划许可阶段建筑工程施工许可阶段商品房预售阶段综合验收阶段办理房产证、土地使用分证阶段政府审批职能单位：区规划局①建设用地规划许可证申报表②工商营业执照或组织机构代码证复印件，授权委托书、委托身份证明③项目批准、核准或备案文件（批准文件为发改部门的可行性研究报告批复）（须提供原件核对）④出让土地项目提供土地出让合同及公证书（须提供原件核对），规划条件复印件（已核发项目提供）⑤划拔土地项目提供建设项目选址意见书（包括附图）复印件⑥拟建位置1/1000带规划控制线地形图1份(用铅笔标明拟用地位置)⑦特殊情况需要提供的其他资料

2/10/2025（二）办理建设用地批准书、不动产证（土地证）

政府审批职能单位：区国土局土地款缴纳交地协议土地测绘（可委托先做）契税、印花税缴纳权籍调查领不动产证用地批准书不动产证项目土地出让阶段建设用地规划许可阶段建设工程规划许可阶段建筑工程施工许可阶段商品房预售阶段综合验收阶段办理房产证、土地使用分证阶段

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（三）建筑设计方案及初步设计批复（二合一审查）项目土地出让阶段建设用地规划许可阶段建设工程规划许可阶段建筑工程施工许可阶段商品房预售阶段综合验收阶段办理房产证、土地使用分证阶段政府审批职能单位规划局、住建局（节省报批时间）1、《建设工程方案设计审查申请表》2、工商营业执照或组织机构代码证复印件（加盖单位公章），授权委托书,委托身份证明（须提供原件核对）3、项目立项批准、核准或备案文件（须提供原件核对）4、建设项目选址意见书或规划条件（包括附图），出让土地项目同步提供含规划条件的土地出让合同（须提供原件核对）由设计单位出具项目的方案设计，并邀请消防、卫生、绿化、环保等相关政府部门针对建筑方案召开方案评审会议。设计单位依据评审意见修改建筑方案

2/10/20255、有效土地权属证明（存量土地提供土地证、新征土地视情况提供用地规划许可证）（须提供原件核对)6、方案设计1/500（范围较大时1/1000）总平面蓝图二份7、相应资质的设计单位编制的含方案说明书、效果图、总平面图、建筑方案图等的设计方案文本一套（同时提交电子文件一份）8、日照分析成果9、景观分析报告（拟批建设项目处于城市规划确定的景观控制区时提供）10、规划公示材料，包括现场公示图片、社区反馈意见11、相关行政主管部门审查意见等资料12、特殊情况需要提供的其他资料