河北石家庄富源城项目营销策略报告.ppt

富源城营销策略报告;报告核心内容概要：营销战略与策略;

目录;

第一章;开发区版块—工程所处开发区版块，传统意义上的“新城区〞，中高品质楼盘聚集地，但受裕华区楼盘客户分流。区域改造和开发成为该版块主题开发供给量500万平米左右。;工程西侧龙岗新村为是村证小区,东侧垃圾山为规划的360亩公园,西北侧为石家庄开发区著名的水榭花都小区，一期组团为普通商品房，二期为公司致力打造的高端社区。;工程一期户型特点：密度高2梯4户，传统户型，适应新的趋势，附送一定面积，但普遍户型偏大〔契税较高，如果分拆销售，首付高，贷款利率高〕;工程目前主要动作;

第二章;回款目标：09年下半年实现回款收入2亿〔销售主要集中在1期商品房住宅和富源城商业销售〕，折合工程面积约5-6万平方米，均价实现3200元/平方米。

品牌目标：通过工程的热销，稳固燕港的企业品牌影响力。;工程“烙印〞在市场根本无建立：工程属于07年的招拍挂工程，但工程在取得后至09年3月份,市场无任何信息,且4月份的报广对工程的产品信息无任何透露,还属于形象未建立期

工程自身销售硬件：工程目前临时售楼部,还和商业混合使用，从外表看，无任何工程信息，且现场销售的根本道具(户模,沙盘等)都没有，根本无外场气氛.

工程自身定位:工程目前根本的整体形象策略和VI系统均无，且市场定位和工程整体形象不清晰，无整体的方案，针对市场的宣传功略和方式较为落后;市场就是战场，在你争我夺得鼓励市场变化下，我们仍然停滞不前，而市场和我们的竞争对手却在抓紧抢占市场份额，下面我们看看面临的剧烈市场竞争;

第三章;07年开发区房地产市场供销两旺局面，全年供给25万平米左右，销售15万平米，各楼盘呈现供销两旺的局面。08年开发区全年供给量不到22万，全年销售量在10万平米左右;09年版块在售工程/09年即将出售的楼盘概况。;版块各工程都在抢占先机，抓住旺销季节，截流客户，以面对剧烈的竞争。;开发区价格主要依靠低密度物业拉动，3500是需要突破的片区高层物业均价，且普遍为现房销售。考虑到与裕华区目前的均价间隔〔根本开发区和裕华区在500元-800/平米〕目???裕华区根本价格在3600元/平米左右;本工程目标客户锁定：根据对竞争工程调查分析，客户主要来自本版块内的客户，外来客户逐年在减少;客户价值驱动：本区域客户购置因素排序：产品品质＞价格＞配套＞推广因素＞品牌等．心海假日和珠峰国际的畅销说明了这一点．;09年开发区上半年房地产市场供销两旺局面，但全是因价格的大幅下降将08年的潜在购置力释放，未来供给量巨大

东南区域各工程都在抢占先机，抓住旺销季节，截流客户，以面对剧烈的竞争，从推广上来说本工程已失先机，并且将遭遇剧烈的市场竞争。

2梯4户的高层点式，加上户型面积偏大，使工程在竞争上区域劣势。

3200是需要突破的高层期房均价〔工程未开工类型楼盘〕。

版块的核心客户集中在本区域内的客户

客户价值驱动因素：产品品质＞价格＞配套＞推广因素＞品牌。;

第四章;达成工程目标，营销所面临的问题;工程营销问题剖析——到底难在哪？;SWOT分析;我们必须通过对石家庄外乡同类工程的研究，深挖工程核心价值的方法，找到解决问题的方向。;

第五章;高层代表性楼盘1—名门华都：优越的地理位置。完善的展示系统、超高性价比，独到的传播概念，独树一帜的策略，表达工程强大的实力后盾。;代表性工程2—阿尔卡迪亚：企业实力+启动期战略=性价比超高;代表性工程冠城—手续未全，依靠短期蓄积，借用市场短暂空白，高频次营销，快速回款;案例研究结论;由于我们工程在去年9月份至今，整体形象还是空白，工程也未推介，自身销售组织也很不完善，造成目前我们推出任何方案都有很大的难度

如果我们没有整体的营销策略和工程包装，不仅仅是完不成销售方案的问题，而是危及整个工程，〔如05年的中基名邸工程〕甚至会连带燕港的企业品牌

整体工程手续不全的情况下，不要高调组织大型活动，枪打出头鸟，要以整合营销为主,活动营销为主,抢占市场空白，利用小频次，各种促销活动，快速销售，回笼资金，要重视营销,打组合拳,不乱出牌.

以企业品牌为先导，梳理各工程价值，分产品序列对应各档次。;要想本工程实现高价快销的目标，并从竞争中突围，需要建立超越竞争的全攻略。;本工程如何超越竞争？;形象攻略;下面我们看具体实施;

第六章;＞＞＞燕港系产品价值体系;1、品牌：老牌地产，有品牌价值，但工程间隔时间长，无连续影响，开发区和大局部我们的目标客群对燕港企业不了解，而且本身开发区有天山，卓达等和我们有相同品牌影响力的企业。

2、工程价值：各工程有一定自身价值，但因推广先机已失，而且目前工程在工程形象和整体销售模式与竞争对手呈现劣势。并且均为富源的名称，但各工程档次差距较大，有互相影响的劣势，而且