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第八讲

物业管理费用第八讲物业管理费用第一节物业管理经费的来源第二节住宅消费的含义第三节物业服务费第四节收益性物业的物业服务费定期收取物业服务费物业共用部位、共用设施设备维修资金物业服务企业开展多种经营的收入和利润政府多方面的扶持开发建设单位给予一定的支持业主的赞助第一节物业管理经费的来源1购房和租房款2装饰装修款3基本能源费4物业服务费5税费第二节住宅消费的定义物业服务费的测算物业服务费的构成物业服务费的定价形式和计费方式物业服务费的性质和收费原则CBAD第三节物业服务费针对公共服务和部分专项服务收取的费用；属于全体业主所有，AA制。性质01合理公开费用与服务水平相适应竞争双方协商政府监督收费原则02一、物业服务费的性质和收费原则二、物业服务费的定价形式和计费方式物业服务费的定价形式政府指导价由有定价权限的人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素制定相应的基准价及其浮动幅度。市场调节价由经营者自主定价，通过市场竞争形成的价格。由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。STEP1STEP2STEP3STEP4物业服务计费方式包干制业主缴纳的物业服务费是固定的，管理过程中无论盈余还是亏损都由物业服务企业承担。适用于小型物业管理公司，原则上不存在对物业服务企业进行账目监督和审计的问题，简便易行。前提是事先双方对物业服务费标准要有约定和承诺。二、物业服务费的定价形式和计费方式二、物业服务费的定价形式和计费方式物业服务计费方式酬金制在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均有业主承担的计费方式。由于预收的物业服务支出是代管性质，所以采取酬金制，这笔支出原则上不需要交纳相关税金。包干制酬金制物业服务费(X)=物业服务成本(X1)+法定税费(X2)+物业服务企业的利润(X3)预收的物业服务资金(X)=物业服务支出(X1)+物业服务企业的酬金(X4)三、物业服务费的构成01物业服务成本或物业服务支出：02管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；03物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用；04物业管理区域清洁卫生费用；05物业管理区域绿化养护费用；06物业管理区域秩序维护费用；07办公费用；08物业服务企业固定资产折旧；09物业共用部位、共用设施及公众责任保险费用；10经业主同意的其他费用。三、物业服务费的构成物业共用部位、共用设施设备的大、中修和更新、改造费用。应当通过专项维修基金予以列支。在物业管理区域内，由物业服务企业接受委托收取供水、供电、供热、通讯、有限电视等费用的，其委托手续费应向委托单位收取，不得向业主收取手续费等额外费用。注意事项：三、物业服务费的构成三、物业服务费的构成不要财迷制定根据：01本地区综合服务项目；02劳动付出状况；03物价指数变化；04住户的经济承受能力；05小区的档次。06住宅小区公共性物业服务收费标准测算原则四、物业服务费的测算四、物业服务费的测算住宅小区公共性物业服务收费标准测算原则测算步骤：根据住宅小区的规模、档次和管理目标，设立岗位，配备相应能力的人力资源；估算住宅小区进行统一管理、达到确定的管理目标所发生的各项费用；考虑统一管理能取得的社会效益、环境效益和经济效益。物业服务成本或物业服务支出测算的具体方法X1——物业服务成本或者物业服务支出收费标准，单位：元/月·平方米x——各分项费用收费标准，单位：元/月·平方米i——分项项数四、物业服务费的测算物业服务成本或物业服务支出测算的具体方法管理人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等（x1）F1—基本工资；F2—社会保险费；F3—规定提取的福利费；F4—加班费；F5—服装费；S—总收费面积四、物业服务费的测算四、物业服务费的测算（二）物业服务成本或物业服务支出测算的具体方法2.物业共用部位、共用设施、设备日常运行维修及保养费（x2）成本法：F1—公用部位及道路的土建零修与保养费；F2—给排水设备日常运行、维修及保养费；F3、F4、F5—电气系统、燃气系统、消防系统设备维修保养费；F6—公共照明费；F7—不可预见费；F8—易损件更新准备金S—总收费面积01020304物业服务成本或物业服务支出测算的具体方法01简单测算法：03物业共用部位、共用设施