物业企业财务管理.ppt

0102第三节 物业管理收费的管理及纠纷解决物业管理费的定价形式物业服务费的构成物业管理费的测算物业收费管理物业管理收费纠纷的解决一物业管理费的定价形式包干制包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。包干制物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。目前包干制在普通住宅小区物业服务费的测算中用得较多。酬金制酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。以酬金制方式核算物业服务费时，应按该物业的硬件条件及服务方式、内容作出年度支出预算，再加上物业管理企业的酬金，按建筑面积分摊。如果年终决算出现盈余，则转入下一年使用；如果年终决算时出现亏损，则应予以调整补充。这种核算方法也称实报实销加酬金制，适用于高档物业如涉外公寓、别墅等。0102实行物业管理费用包干制的，物业管理费用的构成，不仅包括物业管理成本，还包括法定税费和物业管理企业的利润；实行物业管理费用酬金制的，在收取物业管理资金中不仅包括物业管理支出，还包括物业管理企业的酬金。壹贰物业服务成本或者物业服务支出构成，应包括以下几个部分：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。3.物业管理区域清洁卫生费用。4.物业管理区域绿化养护费用。5.物业管理区域秩序维护费用。6.办公费用。7.物业管理企业固定资产折旧。8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。9.经业主同意的其他费用。居住性物业服务费的测算V=∑Vi（i=1，2，3，……）V--代表求得的物业服务费标准（元／月·平方米或元/年·平方米）；Vi--代表各分项收费标准（元／月·平方米或元年·平方米）；费用项目一般分为：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理公共区域清洁卫生费用；物业管理公共区域绿化养护费用；物业管理公共区域安全和公共秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其他费用。业主一般采用定额法和比例法测算收益性物业服务费。物业管理企业在确定收益性物业服务费的标准时，通常是按照物业租金收入的一定比例进行测算和收取，也可以按照上述居住性物业服务费的测算方法来测算。收益性物业服务费中与租户切身利益直接相关的保安、保洁、设备维修、空调、通讯、特别装饰、停车等项服务费用，往往由租户承担，可以直接向租户收取，也可以含在租金里，再从中扣除。010203收益性物业服务费的测算第十二章物业管理企业财务管理第一节 物业管理企业的财务管理概述一财务管理的含义与特点二物业管理企业财务管理的内容三物业管理企业财务分析四物业管理企业的财务决策五物业管理企业财务管理机构的设置六物业管理企业财务管理制度物业企业财务管理的含义财务管理就是物业管理企业对其经营活动中的资金运行的管理。物业企业财务管理的特点财务管理的内容复杂财务管理的成本较高管理费性质内容复杂财务监督的多元化财务管理的含义与特点财务管理是物业管理企业的经营活动中非常重要的组成部分。其主要内容包括对资金筹集和运用的管理；物业服务费的管理；固定资金、流动资金和专项资金的管理；资金分配的管理；财务收支汇总平衡等。三企业财务分析财务分析的概念财务分析是以企业会计报表等核算资料为基础，对企业财务状况和经营成果进行研究和评价，为财务预算、决策提供依据的管理活动。财务分析的对象财务分析基础资料是企业的财务报告，包括会计报表主表、附表、会计报表附注和财务情况说明书。但最主要的依据是资产负债表、利润表、现金流量表。财务分析的主要内容包括：偿债能力分析、赢利能力分析、营运能力分析、发展趋势分析和投资价值分析。财务分析的内容横向财务分析横向财务分析是运用最多的方法。主要包括比率分析和构成分析两种方法。财务分析的方法纵向分析纵向分析又称趋势分析，是将两期或多期连续的相同指标或比率进行对比，求出它们增减变动的方向、数额和幅度的一种方法。它可以揭示企业财务状况和生产经营情况的变化，分析变化的原因和性质，进而预测企业前景。趋势分析法的具体运用主要有3种：重要财务指标的比较会计报表金额的比较会计报表构成的比较筹资决策筹资决策是指企业对所要筹集的资金