24年苏州房地产年度报告正式版.ppt

PART01楼市政策供给推动产品迭代需求端全方位放松

政策环境丨供给端供给端促进住宅品质迭代，满足多元化居住需求提高住宅品质要求，鼓励设置空中庭院，推动“两智一全”住宅规划建设——住宅品质提升————“第四代住宅”————“两智一全”——?新建成品住宅要达到绿色建筑二星级及以上标准。?阳台：阳台水平投影面积之和不超过本层总水平投影面积(包括阳台)15%的部分可按二分之一计入容积率。?“两智一全”住宅是以满足多样化需求为导向，以“数字化、智慧化、绿色化、产业化”为支撑，基于“普适+特色”的“智能建造+智慧品质+全生命周期管理”住宅。?住宅层高不应小于3.0m，改善型住宅层高不小于3.15m?空中庭院：多层以上住宅每户可设置一个空中庭院，面积不计入容积率。?改善型住宅生活阳台最小进深不宜小于1.5m，最大进深不宜大于2.4m?智能建造（新设备、新工艺、新工具）?智慧品质（智慧社区、全屋智能）?共享平台：多层以上住宅公共部位可隔层设置一个开敞式空中共享平台，面积不计入容积率。层高：鼓励设有地暖、管道式新风或集中式中央空调系统的住宅层高可按≥3.15米设计。?每套住宅应至少设置1间双人卧室或兼起居的卧室。?全生命周期（社区全周期服务、物业增值服务）?支持政策：优化规划建设条件：如6层及以下的居住建筑可设置室外庭院；予以容积率奖补：如对于开展全屋智能、智能建造、增加儿童友好及养老设施等增加额外成本的的项目，予以容积率奖补；加强项目融资支持：购房户使用公积金贷款购买“两智一全”等改善型住宅的，贷款额度可上调20%；?改善型住宅应设置独立的储藏室?改善型住宅厨房使用面积应与套型建筑面积相匹配，使用面积不宜小于6㎡?挑空：优化住宅挑空空间容积率计算规则。多层及以下住宅内部设置的室内挑空空间，满足有关要求的，可按单层计入容积率。?改善型住宅户型应设置不少于两个卫生间且应设置不少于一个带独立卫生间的套房；?…….?…….

政策环境丨需求端历史最宽松时期，政策应松尽松，应出尽出公积金全方位支持、利率历史低位、首套分区认定、房价/地价均不限价——公积金政策全方位支持购房————限制性政策应松尽松——苏州户籍非苏州户籍（基本与本地户籍一致）???3月7日，出台《关于住房公积金支持房票安置、住房“以旧换新”的通知》。3月28日，发布《关于推出苏州市灵活就业人员参加住房公积金制度试点“乐居苏城”存贷产品的通知》。5月17日，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。限购限售不限制套数适用区域限售房源苏州六区+昆山、常熟、太仓、张家港限售区域?5月31日，发布《关于调整住房公积金使用政策的通知》，提高公积金贷款最高限额、加大绿色建筑贷款支持力度，自2024年6月1日起施行。限售年限取得不动产证满两年无限制年限仅苏州市区限售常熟、张家港、昆山、太仓不限售新房?6月7日，发布《关于优化住房公积金贷款家庭住房套数认定标准的通知》，将公积金贷款家庭住房套数认定标准由按市认定优化为按区认定。二手房无?10月24日，发布《关于调整优化住房公积金使用政策的通知》，加大军人公积金贷款支持力度、支持购买保障性住房使用住房公积金、推进老旧住区自主更新使用住房公积金，12月1日起实施。家庭若有新出生人口（二孩及以上），出售房屋时不受限制转让年限制约。苏州大市无房无贷/有贷且已结清有贷未结清最低首付15%，最低利率3.1%最低首付15%，最低利率3.1%最低首付15%，最低利率3.3%最低首付15%，最低利率3.1%最低首付15%，最低利率3.3%——购房利率降至历史低位——苏州大市1套房无贷/有贷且已结清苏州房贷利率走势图（%）限贷商业贷款苏州大市2套房1套未结清在同一预购区域，2套均未结清停贷4.003.753.50首套房认定范围：购房人在所购住房城区范围内无住房的，或在所购住房城区范围内仅3.253.25有一套住房且正在挂牌出售的，办理新购住房的按揭贷款时可按首套住房认定。3.103.103.053.002.502.003.002.952.90对我市二孩及以上家庭办理个人住房按揭贷款时，在住房套数认定时核减1套住房;苏州已执行“认房不认贷”,即家庭成员在我市名下无成套住房的，无论是否利用贷款购买过住房，均按首套房执行信贷政策;限价房价/地价目前苏州房价、地价均不限价，回归市场化2024年4月2024年5月2024年6月2024年7月2024年8月2024年9月2024年10月2024年11月2024年12月

PART02土地市场缩量提质降价待开发地块增多

土地市场丨供求面积延续缩量提质，控增量，优结构，大力去库存2024土地供应腰斩，持续去库存，“小而美”及低容地块占比增加供应缩量结构优化?土地缩量，其