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重庆旭辉郎香郡物业收费问题难分析与研究

摘要：物业管理起源于19世纪60年代的英国,在20世纪80年代从香港传入我国内地,并在沿海经济发达地区逐渐发展起来[1]。随着时间的推移，人们的物质生活不断的提高，人们对物业服务的工作要求也越来越严格。人们的高要求造成了物业费收费难的问题。重庆旭辉朗香郡小区，从12年5月洋房交房至今已有9年，它是一个组织架构较为成熟，业务工作已成形。但是尽管如此，该小区在收取小区各种物业费时，依旧是困难重重。为此，希望通过本次研究，最终尽最大努力解决旭辉郎香郡收费难的问题，使郎香郡项目的收费更加简单，日常管理工作更加容易。同时，也希望通过本次研究提升物业企业的影响力，提升业主对物业的认知，对物业服务的认知，以及增强业主对缴纳物业费的自主意识。希望通过本次研究，加强物业服务公司与开发商企业的合作，以及加大两者之间的交流。关键词：物业服务费；物业管理；问题与对策。

一、公司简介

旭辉永升服务公司简介

1.旭辉永升服务概况

旭辉永升服务2018年12月在香港上市,它是一家拥有一级资质的物业服务企业，享有良好声誉且快速成长的智慧城市服务品牌，它曾连续多次获得“我国物业管理服务百强企业”的称号。截至2020年12月31日，旭辉永升服务在我国的总签约面积已超过1.8亿平方米，签约项目约1000个，服务全国107个城市逾1200000住户。

旭辉郎香郡项目介绍

1.项目简介

重庆旭辉朗香郡主要是以花园洋房为主的高档住宅小区，小区内涵盖商业与住宅两种液态。小区内现有房屋

3270个，其中洋房房屋为1407个，高层房屋有1863个，商铺18胡，车位1448个。小区内1-46栋和48-50栋洋房，47、

51-58为高层住宅。其中1-9栋为1期住宅；13-23栋为2期住宅；24-43栋为三期住宅；44-50栋为四期住宅；51-58栋为五期住宅；9-12栋栋为商业街。小区内现有五个地下车库。

图2-1朗香郡楼栋分布图

2.项目物业部门简介

郎香郡项目物业部现下辖环境管理部、工程维保部、客户服务部、秩序维护部4个子部门，其中包环境管理部门人员有环境主管1人环境基础员工5人。保洁主管1人保洁基础员工40人，共计47人；工程维保部有主管1人高级维修工1人维修技工8人共计10人。客服服务部现有全能管家13人，高级全能管家4人合计17人。客服部未设置主管一职，该部门所有人员皆由项目主管许晓梅直接管理。工程秩序部门现有主管1人班长2人（分为白班和夜班）一星秩序员工二星秩序员工三星秩序员工共25人，合计28人。

（三)现行物业管理收费政策

1.收费形式

依据我国《物业服务收费管理办法》物业公司的收费方式往往以企业的服务内容、成本支出、设备的配置、应得的合理利润来收取相应的物业费。收费形式有包干制和酬金制两种收费标准:

(1)包干制

指的是业主向物业管理公司支付固定的物业服务费用，而该物业公司不管是有盈余还是有亏损都由物业管理公

司自行获得或者承担的计费方式。

(2)酬金制

是指物业管理公司按照约定或者比例向业主获得酬金，而除酬金以外的支出部分，全部由业主提供，有结余的或者有亏损的均由业主享有或者承担的物业服务计费方式[2]。

2.物业服务成本

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括管理员的工资、保险、福利；共用部位、公用设备的运行维护费用、保险费用；物业管理区域清洁卫生费用、绿化费用、秩序维护费用；物业公司的办公费用、固定资产折旧；其他费用。

(四)郎香郡现行物业收费结构与价格

1.郎香郡住宅服务管理收费

为了物业管理企业和保障业主的合法权益，该项目的物业服务管理费依据《我国价格法》和《物业管理条例》制定。洋房价格为1.8元/㎡（其中包括电梯运行费用0.3元/㎡），洋房空置房价格为0.9元㎡。高层价格为1.6元㎡（其中包括电梯运行费用0.3元/㎡），高层空置房为0.8元/㎡。公寓物业管理服务费按建筑面积2.20元平㎡每月计收(其中包括电梯运行费用0.30元/㎡)。若是住宅(商业用房)交房后，水、电、气任何一表走动技计数，以及已装修、已入住的房屋，物业管理服务费的标准按全价服务费，也就是1.8元/㎡收取。若经业主(使用人)和物业服务公司共同确认的水、电、气表起止度数均未走动的，物业服务费按其收费标准的50%执行。若是在物业服务期间，因相关政策发生变化的，应按国家新规定执行。

2.郎香郡公摊水电费

按照政府相关规定的据实摊销原则及核算从简原则，旭辉郎香郡的公摊水电费收费标准，以每户每月据实分摊计收，物业每年年终，将全年公摊水电发生情况向业主进行明细公布同时接受小区内业主监督。小区内公摊水电费的首次收取时间，是以交房通知文书中确定的交房日期为准。交房后，无论房屋是否空置