工业上楼与特色产业园区操作实践.docx

制造中国向上的力量

粤港澳大湾区

“工业上楼”与特色产业园区操作实践

2022年6月

CUSHMAN

WAKEFIELD

戴德梁行

自2010年以来，我国制造业增加值已连续多年位居世界第一，并且是全球唯一拥有联合国产业分类全部工业门类的国家。但从整体上看，“大而不强、全而不优”是我国制造业当前面临的最大问题。

与此同时，在我国主要城市，原来粗放式、规模化的城市增量发展模式已难以为继，产业空间拓展正处于两难境地：新增工业用地严重紧缺，而通过城市更新又难免推高用地的容积率。

因此，做好集约化利用空间和制造业高质量发展的文章，探索可复制、可推广的“工业上楼”产业空间供应模式和特色产业园区发展模式，已成为各地政府和企业推动可持续发展、高质量发展的重大课题。近两年，戴德梁行有幸服务编制了深圳市光明区、东莞市水乡功能区“工业上楼”和特色产业园区操作指南。

基于戴德梁行多年深耕产业园开发运营的实践经验，以及对近千家制造业企业的走访调研，我们系统梳理“工业上楼”发展历程，首创提出“工业上楼“五要素模型，研究探讨“工业上楼”与特色产业园区的趋势要点，综合形成本报告，供社会各界同仁参考。

02戴德梁行·策略发展顾问部

CONTENT目录

“工业上楼”

发展背景与政策

P4

“工业上楼”

“工业上楼”典型案例

五要素模型及应用

P18P36

P18

“

“工业上楼”

特色产业园区要点指引

产业咨询服务体系

P48P60

P48

“工业上楼”与特色产业园区操作实践03

CHAPTER

CHAPTER1

“工业上楼”

发展背景与政策

“工业上楼”概念

国内外发展历程

发展动力与问题相关政策梳理

04戴德梁行·策略发展顾问部

百工

百

“工业上楼”与特色产业园区操作实践05

“工业上楼”概念

建筑形态建筑总

建筑形态

建筑总高24m以上或楼层层数5层及以上

特指在M1或MO用地上的生产空间模式创新

楼层荷载、层高及设施设备等标准更高

轻型、环保、低能耗及低振动类企业

中国改革开放以来，大湾区凭借沿海和毗邻港澳的地缘优势，吸收全球产业转移，主要承接和发展了香港

转移的轻型工业，成为世界重要的制造业基地。经历

30-40年高速发展之后，粤港澳大湾区制造业面临着严重的土地资源紧缺与产业扩张升级问题。因而，大

湾区由市场自发和政府引导，协同推动了“工业上楼”的快速发展。在借鉴香港“工业大厦”模式基础上，深

莞等大湾区城市根据土地区位、产业基础、制造工艺等进行落地性改良，正在逐渐形成符合大湾区实际的“工业上楼”发展模式。

目前，我国对“工业上楼”尚无统一的定义。从直观上理解，“工业上楼”不同于在传统单层厂房进行生产作业的空间模式，而是在高密度园区的高层楼宇中进行生产、研发、设计、办公的新型工业载体发展模式。

虽然多层厂房已在全国范围内被普遍接受、运用，但本研究报告所探讨的“工业上楼”建筑是指具备相近行业高通用性、高集约性的特点，符合国家通用建筑标准及消防、节能、环保等现行规范和政策要求，用地性质为普通工业用地(M1)、新型产业用地(MO),容积率不低于2.5,高度24m以上，层数5层及以上，配置工业电梯且集生产、研发、试验功能于一体的厂房。

图片来源：戴德梁行分析整理

06戴德梁行·策略发展顾问部

国内外发展历程

经过早期境外萌芽发展，“工业上楼”模式被逐渐引入中国大陆，在粤港澳大湾区率先示范应用，带动长三角、环渤海等地区逐步探索和适应，并呈现由沿海城市逐步往内陆城市发展趋势。

萌芽期：香港、新加坡的早期实践◎

上世纪50年代以来，香港、新加坡迫于土地资源稀缺、工业迅猛扩张等客观压力，先后开始对“工业上楼”进行初步探索和发展。由于城市区位、发展时期、驱动因素的不同，“工业上楼”的产品特征及形态经历了多重演变，大体分为“工业大厦”、“堆叠式工厂”两种模式。

20世纪50年代-80年代香港工业大厦模式萌发

20世纪50年代-80年代香港工业大厦模式萌发

“工业上楼”发展模式：工业大厦

“工业上楼”发展模式：工业大厦活跃时期：20世纪50-80年代

驱动因素：工业发展需求与土地资源紧缺存在矛盾实施主体：政府或私人

主要产业：低技术、劳动密集的手工业、轻工业

产品特征：以10-24层大厦为代表，容积率3.0以上，楼高小于100m代表案例：香港工业中心、海怡工贸中心

20世纪80年代一至今新加坡堆叠式厂房模式起步

20世纪80年代一至今新加坡堆叠式厂房模式起步

“工业上楼”发展模式：堆叠式厂房

“工业上楼”发展模式