房地产行业专题：香港楼市复盘与思考.pdfVIP

内容目录

香港住宅始终紧缺，主要供应端受到制约5

二战结束后，香港人口增长、经济腾飞，但居住情况难改善5

住房需求高居不下，但供给受到土地约束和房企控制9

1997-2003复盘：地产“泡沫”后金融危机时期的大调整15

调整幅度：价格调整六成有余15

调整原因：经济下行，供需失衡16

应对措施：解决供需治标，恢复经济治本18

2003-2019复盘：经济发展带来的主升浪20

2003-2008：恢复性上涨，暂未回到1997年高点水平20

2009-2019：大幅上涨阶段，价格上涨两倍有余20

上涨原因：全球经济发展，需求大于供给21

香港宏观经济和房地产行业双向影响23

经济周期与房价周期共振，房产升值加强居民杠杆意愿23

地产链是当前香港第三大支柱产业链27

政府收入依赖土地财政及其他地产相关收入27

投资建议28

风险提示28

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图表目录

图1：1840年至1960年香港总人口数量5

图2：1960年之后香港总人口数量5

图3：香港历年净迁移人口数量5

图4：香港历年自然增长人口数量5

图5：香港历年GDP实际增速6

图6：香港实际GDP十年复合增速6

图7：各地区GDP总量（单位：亿元），20236

图8：各地区人口数量（单位：万人），20236

图9：各地区人均GDP（单位：万元/人），20237

图10：各地区土地面积（单位：平方公里）7

图11：各地区人口密度（单位：万人/平方公里），20237

图12：各地区经济密度（单位：亿元/平方公里），20237

图13：各国家和地区月度入境访客（单位：万人）7

图14：各地区房价收入比，20258

图15：各地区房屋租售比，20258

图16：中国香港和新加坡私人住宅价格指数8

图17：中国一线城市住宅销售价格指数8

图18：中国香港各类型房屋的单套及人均居住面积中位数9

图19：各地区人均套内居住面积（单位：㎡），20219

图20：中国香港家庭住户各类型居住方式户数占比9

图21：中国城镇居民住房来源，2020对比20109

图22：中国香港历年粗结婚率、出生率和死亡率10

图23：中国香港家庭户均人数10

图24：中国香港家庭住户数10

图25：中国香港家庭户数年增量对比私人住宅年增量11

图26：中国香港家庭住户各类型居住方式户数（单位：万户）12

图27：中国家庭户均人数变化12

图28：中国家庭户数和人口变化12

图29：中国城镇居民人均居住面积（单位：㎡）13

图30：中国北京、上海、广东人均居住面积（单位：㎡）13

图31：香港政府卖地收入和财政收入的概况（单位：亿元）14

图32：香港仲量行物业指数（1984年1月100）14

图33：1996-1997香港物业售价指数15

图34：1996-1997香港住宅售价指数15

图35：1997-2003香港住宅售价指数15

图36：1997-2003香港住宅租金指数15

图37：1997-2003香港写字楼售价指数16

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图38：1997-2003香港写字楼租金指数16

图39：1997-2003香港各业态整体空置率（%）16

图40：1997-2003当年落成各业态空置率（%）16

图41：过渡时期香港土地供应（公顷）17

图42：香港住户数目变化情况（万户）17

图43：香港开发商楼面总面积及市占率（万平方米）17

图44：香港开发商每年新建楼宇市占