数据中心行业投资与价值洞察.docx

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戴德梁行

数据中心行业

投资与价值洞察

2024年12月

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NTS

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第一章数据中心行业概览及全球发展趋势

05数据中心类型及收入模式介绍07全球数据中心行业发展趋势

目

目录CON

第二章中国内地数据中心行业发展现状

11中国内地数据中心市场概览

13中国内地数据中心市场竞争格局15中国内地数据中心市场分布

16中国内地数据中心市场供需关系分析

20中国内地数据中心行业融资模式

第三章海外数据中心市场及REITs发展情况

23海外数据中心市场发展概览

24海外数据中心市场供需关系分析

25美国和新加坡数据中心REITs介绍

31海外REIT案例分析：KeppelDCREIT

第四章数据中心资产评估及资本化率分析

35数据中心的一般估值方法

36数据中心的收益法估值逻辑41数据中心估值定价参考指标

PREFACE

前言

在当前这个数据中心行业快速发展与技术变革并行的特殊时期，全新的人工智能应用正以前所未有的速度重塑全球各行各业，为社会带来便捷与效率提升。这一趋势不仅深刻改变了人们的生活方式，也为数据中心行业开辟了新的发展机遇与挑战。智能算力的爆发式增长，对数据中心提出了大算力、高性能的新需求，为数据中心的发展注入了强劲动力，并打开了更为广阔的发展空间。

从行业投资的角度来看，数据中心作为数字经济的核心基础设施，其重要性等级正随着数字化技术的深入发展而不断提升。近年来，国内数据中心行业虽然在规模、架构、技术、管理等方面取得了显著进步，但面对智能算力时代的新要求，行业仍需不断突破与创新。特别是在当前中国内地市场数据中心行业投融资面临挑战、市场信心略显不足的背景下，深度分析行业趋势、挖掘投资价值显得尤为重要。

智能算力时代的到来为数据中心产业带来了前所未有的变化。在可靠性、可用性和经济性的基础上，未来数据中心还需要支持灵活演进，以匹配不同时期的业务需求。这意味着，数据中心需要具备高度的可扩展性和可定制性，能够快速适应市场变化和技术革新。对于投资人而言，选择那些具备灵活演进能力的数据中心项目，将有望获得更长期的回报和竞争优势。

在深入分析国内数据中心行业的同时，我们亦大量汲取海外市场的成熟经验。海外数据中心行业在投融资、技术创新、市场拓展等方面积累了丰富的经验，为国内市场提供了有益的参考。通过对比和分析海外市场的发展路径和成功案例，我们可以更好地把握国内数据中心行业的发展趋势和投资机遇，为投资决策提供更加全面和深入的依据。

因国内数据中心投融资并不活跃，因此在数据中心资产定价上缺少有力的结论支撑。如何回归于国内数据中心底层资产的运营逻辑，类比于其他的物业类型的运营特征，充分挖掘和释放数据中心的投资价值尤其关键。数据中心资产定价的合理性也将成为影响国内资本持续注入数据中心行业的关键因素。

综上，数据中心行业正处于一个充满机遇与挑战的关键时期。投资人及市场参与者需要深入分析行业趋势，挖掘投资价值。本报告基于研究团队深入研讨，并结合自身的行业洞察和长期实践精心编纂，希望为促进数据中心行业健康发展提供专业参考。

第一章

数据中心行业概览及全球发展趋势

本章着重探讨了数据中心的定位及其未来发展趋势。数据中心已从最初的简单机房，逐步进化为大规模且高度复杂的信息处理中心，为互联网的蓬勃发展及信息技术革命奠定了坚实基础。特别是随着生成式Al技术的推动，训练和推理需求激增，全球数据量呈现出爆炸式增长态势，这进一步强化了数据中心的重要性。然而，数据中心的发展也面临着机柜密度提升、电力资源限制的多重约束。因此，其未来的发展趋势将表现为多维度、深层次的变革。

数据中心类型及收入模式介绍

数据中心(IDC,InternetDataCenter)是为租户/客户的计算机系统(包括服务器、存储设备、网络设备等)提供放置、电力、冷却、安全和监控等基础设施的专用空间，依赖于一个物理房间、一座建筑物或一处设施：用于构建、运行和交付应用程序和服务，同时也用于存储和管理与这些应用程序和服务相关的数据的IT基础设施。

图1:数据中心构造及服务器机房内部示意图

○制冷系统

客户放置服务器

服务器机房供配电系统

消防设施