“零公摊”、“得房率100%” 龙头房企抢先机.docx

“零公摊”、“得房率100%”龙头房企抢先机

在西安、长沙乃至北京五环外区域，一批“零公摊”楼盘正在密集入市。通过“赠送”阳台等半敞开空间的形式，部分项目实际得房率可以达到甚至超过100%。目前，广州、合肥、浙江、长沙、佛山、肇庆等多个城市已明确发文，通过放松阳台尺寸限制、支持空中绿化面积不计入容积率等方式，侧面提升项目得房率。9月4日，湖南湘潭更是直接出台政策支持开发商按套内面积计价销售。

“卷公摊”的根本目的仍是竞品质和“卷销售”，在满足购房者需求的同时令项目更具比较优势。目前保利、华润、龙湖及中铁建等房企在“100%得房率”的赛道中参与度较高。

在部分二三线城市，一批标榜“零公摊”“得房率超100%”项目正高调入市。

从上述城市出台的新规来看，政策层面并未直接取消公摊，而是通过允许开发商“赠送”半开敞空间面积等形式“抵消”公摊。此前国内高层住宅公摊比例通常为20%至25%左右，对应得房率为75%至80%。理论上，房企只要利用新规合理设计，得房率可以达到甚至超过100%。

更进一步的是，9月4日，湖南湘潭更是直接支持按套内面积计价销售。据湘潭市政府发布的《湘潭市促进房地产市场高质量发展的若干措施》，对一次性团购10套及以上新建商品住房的，团购价格不纳入城市商品房价格监测范围；同时支持房企实行按住房套内面积（不含公摊面积）计价宣传销售，进一步优化住宅销售方式。

“对于通过赠送面积来提升得房率的操作，业内曾经习惯把这叫做‘偷面积’，比如飘窗往外再多铺一点儿，露台和阳台面积扩张一点，如果是两层复式的楼盘就把挑空面积做多一点等等，进而增加实际的使用面积。”镜鉴咨询创始人张宏伟向本刊介绍，“现在部分城市的设计规范要求和调控政策有所放开，比如增加半开放空间的面积比例，同时这些设计不计入或者‘半计入’建筑面积。如此一来房子实用面积增加，呈现为‘零公摊’甚至得房率超过100%的结果。”

不过，在张宏伟看来，“零公摊”并不一定等同“变相降价”。“得房率较高的房子，价格往往比常规楼盘略微高一点。毕竟飘窗、露台等面积外扩，意味着开发商投入的成本也会增加。不过，即使价格稍贵，这类房子性价比也高。”

在张宏伟看来，开发商致力于提升得房率，无非出于两种原因，一是与其他竞品相比，这种房子更好卖；二是为了提升住宅的性价比，使项目更具定价优势。

本刊了解到，在“得房率超过100%”的赛道中，目前以保利发展、华润置地、龙湖集团和中铁建为代表的头部品牌房企落地项目较多，这批房企正通过“竞品质”抢占“第四代住宅”的市场份额。

区别于部分二三线城市“普及零公摊”，以北京为代表的一线城市，正在外围区域涌现高得房率的新盘，其中顺义板块尤为突出，譬如首开璞提润府项目、建发观云等项目都曾以“超高得房率”作为卖点；保利发展操盘的星宸和煦、颐璟和煦项目，更因“100%实际得房率”被市场人士称为北京“卷王”。

本刊了解到，尽管北京尚未明确出炉政策鼓励开发商“零公摊”，但在顺义、房山等非核心区域，在符合报建报规要求前提下，通过“赠送面积”提高得房率的形式具备可行空间。

保利建工·星宸和煦项目置业顾问就此向本刊表示：“这个项目的名义得房率其实在85%左右，媒体口径宣传的‘100%得房率’是把赠送的防火挑檐面积计算了进去。按照不同的户型，我们项目的赠送面积在十五平方米至十八平方米左右。在顺义，很多楼盘现在的得房率都挺高。”

张宏伟就此表示，目前不同城市对建筑规范的管控和调整力度有差异，这取决于各个城市的市场状态。高能级城市在建筑规范上执行严格，二三四线城市操作空间很大。就北京区域而言，五环以外区域的项目面临去库存压力，顺义等区域允许“送面积”等操作去提升得房率，也是执行尺度上的一种灵活调整。

在其看来：“8月份楼市整体成交情况有所回落，现在步入九月，为了避免‘金九银十’变成‘铜九铁十’，类似提升得房率等购房刺激性政策有必要陆续出台。”

（文中个股仅为举例分析，不作买卖推荐。）