房地产行业楼市止跌回稳系列一：土地收储打开局面，城市更新激发活力.docx

目录

地方政府专项债使用扩围，闲置土地收储率先受益 1

地方政府专项债规模逐年增长，管理新机制拓宽使用范围 1

闲置土地收储符合政策导向，2025年初各地快速落地 2

城中村改造助力城市更新推进，有望加速地产去库存进程 6

城市更新以城中村改造为重要抓手，2025年将加速推进 6

上海成为本轮城市更新的排头兵 10

投资建议 13

风险分析 14

图目录

图1:历年新增专项债发行情况 1

图2:2019年我国新增专项债投向 1

图3:“自审自发”试点地区多为经济发达地区 2

图4:2024年我国新增专项债发行情况 2

图5:2024年我国新增专项债投向 2

图6:预测2025年新增专项债资金用途 5

图7:2021-2024年全国共实施城市更新项目个数超21.4万个 7

图8:2021-2024年全国城市更新项目总投资超16.6万亿元 7

图9:2014年以来每年的棚改/城中村改造数量 9

图10:前期棚改工作的快速推进，推动商品房库存下行 9

图11:上海城市更新首创的“三师联创”机制 11

图12:单地块一次性征收项目东安新村，位于徐汇更新单元 11

图13:2024年以来上海城中村改造明显提速 11

图14:上海多渠道筹集城中村改造所需资金 11

表目录

表1:专项债收储时间线与政策表述 3

表2:截至2月11日广东各地收储公示情况 4

表3:中央政策对“城市更新”的支持脉络 6

表4:2023年7月以来，政策重点支持城中村改造 7

表5:16个省市2025年城中村改造/危旧房改造目标共191.2万套 8

表6:城中村/危旧房改造的三项主要资金来源 9

表7:2015年以来，上海持续出台关于推进城市更新的政策举措 10

表8:上海各区征地和拆迁补偿支出预算与执行情况 12

表9:公司估值表（截至2025/2/21） 13

地方政府专项债使用扩围，闲置土地收储率先受益

地方政府专项债规模逐年增长，管理新机制拓宽使用范围

地方政府专项债规模逐年递增，投向从土储和棚改转向基建投资。我国专项债最早于2015年开始发行，从资金用途可以分为置换专项债和新增专项债，初期以置换专项债为主，用于化解地方债务风险，置换存量债务。

2017年起置换专项债逐步减少，财政部开始试点土地储备、收费公路和棚改专项债，新增专项债规模进入快速增长阶段。以2019年为例，全年累计发行新增2.1万亿，其中投向棚改和土储的占比分别为33.4%和30.9%。2019年国务院叫停土储专项债，禁止专项债投向房地产、债务置换和商业化项目，专项债投向领域转向基建投资，2020年投向领域中，市政基础设施占比达26.1%，棚改下降至12.1%。

图1:历年新增专项债发行情况 图2:2019年我国新增专项债投向

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新增专项债（亿元）

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棚户区改造土地储备

市政和产园基础设施收费公路

环保

乡村振兴轨交

交通其他

数据来源：企业预警通，中信建投证券 数据来源：企业预警通，中信建投证券

专项债管理新机制拓宽投向领域，“自发自审”增强发行灵活性。2024年我国新增专项债额度3.9万亿，实际发行4.0万亿，与22/23年规模基本持平（不含化债相关用于置换的专项债）。投向领域来看，依然以基础设施建设为主，市政基础设施占比33.0%，棚改、铁路、医疗卫生占比分别为8.4%、7.6%、7.1%，民生相关投向

比例有所增加。在逆周期调控背景下，2024年底国务院发布专项债管理新机制（国办发〔2024〕52号），采用负面清单制度，禁止投向地产开发（不含土储、保障房）、仿古/主题公园等商业设施和一般竞争性项目，提高专项债可用于项目资本金比例至30%。专项债新管理机制极大拓展可投向领域，鼓励专项债向商业航天、低空经济等领域投资，为重启土储专项债提供政策依据。52号文提出将在北京、上海、江苏、浙江(含宁波)、安徽省、福建省(含厦门市)、山东省(含青岛市)、湖南省、广东省(含深圳市)、四川省、雄安新区试点专项债“自审自发”，即省级政府审批后即可组织专项债发行，项目清单同步报国家