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优质房企“保信用”政策待发力

但其面临的问题并非孤例，实际有不少尚未爆雷的优质房企都存在类似的挑战。

面对此趋势，金融机构对房企融资的态度依然相当谨慎，部分优质房企的母公司在公开债券市场面临较大流动性压力。为防范优质房企爆雷导致房地产市场债务风险进一步蔓延，国家或需发力“保信用”政策以加强优质房企的母公司主体融资能力。

在众多稳定房地产市场的政策中，“保交楼”成为政策底线，获得了各级政府和监管部门的高度重视。

地方政府在承担“保交楼”属地责任的要求下，首先是强化了预售资金监管，在尽量争取专项借款的同时，部分省市还引入资产管理公司、地方国企及社会资本成立房地产纾困基金。

贷款支持计划等一系列安排。“保交楼”专项借款仅需承担3%的优惠利率，而该项贷款支持计划由中国人民银行提供免息再贷款，引导六大商业银行为“保交楼”提供配套融资。

在“保交楼”的政策背景下，房企面临的一个巨大挑战是经营模式的转变。

因此，“保交楼”政策的目的虽是防范房地产市场债务风险进一步蔓延，但也会导致房企母公司的资金周转速度大幅降低，加大其流动性风险。在满足工程建设需求的情况下，子公司所获预售资金要用于母公司偿债面临诸多障碍，可能出现公司合并报表上存在充裕资金、但母公司却面临流动性不足的现象。

在“保交楼、稳民生”的指导思路下，房地产纾困工作的原则一般都是救项目，而非给出险房企兜底。

然而，“保交楼”和“保销售”离不开“保信用”，只有保住优质房企的主体信用，问题项目才不会持续增加，房地产行业才有可能进入良性循环。因此，监管层对于未出险的优质房企也从多维度推动了一系列“保信用”政策。

“金融支持房地产16条”发布后，随即被称为房企融资“三支箭”的一系列重磅政策也出台，支持房企母公司流动性。“第一支箭”是鼓励金融机构增加房企信贷投放，首批由六家国有大行与房企签署战略合作协议，涉及约1.2万亿元的意向性综合授信额度。交易商协会也宣布继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），由人民银行再贷款提供资金支持，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。证监会则在股权融资等方面提出了调整优化五项措施（“第三支箭”），支持实施改善优质房企资产负债表计划。

该政策的出台正是针对部分优质房企面临的流动性困难，有助于盘活其存量资产，缓解房企被迫“断臂求生”的风险。

当前房地产行业进一步下行对部分优质房企的流动性形成了严峻挑战。为防范其爆雷引发负向反馈，针对加强母公司主体融资能力的“保信用”政策亟待发力。

首先，监管层或可推动优质上市房企采用多种形式再融资。

部分原因是，再融资房企受多维度监管要求，不满足现有发行条件；此外，或因国企性质和股东考量，房企无法以低于净资产的价格或较高折价发行股份。

因此，监管层或可考虑进一步放松对优质房企定增融资的要求，并推动房企以配股、可转债和优先股等多种形式进行再融资。

其次，监管层或将允许银行为优质房企提供专项流动性贷款。

目前监管规则严禁商业银行对房企发放纯信用的流动资金贷款。《改善优质房企资产负债表计划行动方案》首次提出要“研究银行向优质房企集团提供贷款，合理满足集团层面流动资金需求”。

再次，监管层或可扩大为不同所有制优质房企的增信规模。

（作者为上海交大上海高级金融学院教授。本文不构成投资建议，据此投资风险自负）