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房地产新政促银行风险预期改善

5月17日，国务院召开全国切实做好保交房工作视频会议，国务院副总理何立峰表示，政府可酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房；同日，中国人民银行连续颁布三条房贷政策，分别是《关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》、《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》、《关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》，包括首付比例调降、全国层面按揭贷款利率下限放开、个人住房公积金贷款利率调降。

此外，作为全国切实做好保交房工作视频会议的明确和补充，5月17日下午，住建部、自然资源部、人民银行与金融监管总局在国务院政策例行吹风会上介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况，央行宣布创设3000亿元保障房再贷款。

针对购房者，降低购房门槛与购房成本，主要包括三个方面的内容：1.取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，各地因城施策自主确定是否设立贷款利率下限及下限水平；2.降低首付比例。首套、二套最低首付比例分别降至15%、25%；3.下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。

针对房企，满足房地产项目合理融资需求。目前，全国297个地级及以上城市已建立房地产融资协调机制，城市政府推动符合“白名单”条件的项目“应进尽进”，商业银行对合规“白名单”项目“应贷尽贷”。

针对政府，地方政府正式加入地产去化环节。支持地方政府选定地方国有企业作为收购主体，以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作保障性住房。同时央行拟设立保障性住房再贷款为21家全国性银行提供低成本资金，用于支持21家全国性银行向城市政府选定的地方国有企业发放贷款。

随着地产领域“一揽子方案”的正式出台落地，房地产新政的调整思路逐渐清晰。从具体内容来看，此次房贷政策调整主要涉及首付比例下调、利率下限打开、公积金贷款利率下调三个方面：

值得关注的的是，此次切实做好保交房工作视频会议首提“房地产工作的人民性、政治性”，解决房地产市场面临问题的战略意义进一步提升，地方政府、房地产企业、金融机构等各方责任进一步压实，并且明确地方政府回收土地与收储。

在压实各主体责任方面，对金融机构而言是保交楼，全力支持应续建项目融资。对地方政府而言是回收土地与收储：回收土地酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困；收储是指在商品房库存较多的城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。对监管部门而言是完善融资协调机制和创设再贷款，充分发挥融资协调机制、再贷款政策的作用。

在国务院政策例行吹风会上，四部门对切实做好保交房工作进行了明确和细化，央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款。

住建部表示，做好保交房工作，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任。地方政府要承担属地责任，推动住建、金融管理、公安、自然资源、审计等部门和法院协同配合，各司其职、形成合力。房地产企业要承担主体责任，制定“一项目一策”处置方案，积极处置资产、多方筹集资金，确保项目按时保质交付。金融机构要落实尽职免责规定，做到对符合条件的项目“应贷尽贷”，加快贷款审批和发放，支持项目建设交付。

自然资源部表示，严格依法处置闲置土地，加大对存量土地盘活利用的支持力度。一是支持企业优化开发。主要是要消除开发建设障碍，合理免除因自然灾害、疫情导致的违约责任，允许企业按照程序合理调整规划条件和设计要求，更好地适应市场需求。二是促进市场流通转让。主要是发挥土地二级市场作用，支持预告登记转让和“带押过户”，鼓励转让或者合作开发。三是支持地方以合理价格收回土地。主要是支持地方按照“以需定购”原则，以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设。允许地方采取“收回—供应”并行方式来简化程序，办理规划和供地手续，更好地提供便利化服务。

所收购的商品房严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房，对不同所有制房地产企业一视同仁。按照保障性住房是用于满足工薪收入群体刚性住房需求的原则，严格把握所收购商品房的户型和面积标准。

城市政府选定地方国有企业作为收购主体。该国有企业及所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台，同时应具备银行授信要求和授信空间，收购后迅速配售或租赁。

城市政府根据当地保障性住房需求、商品房库存水平等因素，自主决定是否参与。符合保障条件的工薪群体自主选择是否参与配售或租赁。房地产企业与收购主体平等协商，自主决定是否出售。21家银行按照风险自担、商业可持续原则，自主决策是否向收购主体发放贷款。

金融监管总局则表示，进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，满足房地产项目合理融资需求。融资协调机制是由城市政府主要负责同志任组长，分管城建住房和金融的副市长为副组长，相关部门及金融机构为成员单位，组建工作专班，开展集中办公。“白名单”由房