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房地产：新政首月复苏显现

在“上广深”都已出台落实“517新政”放松政策约一个月后，北京进一步放松的楼市新政终于落地。至此，一线城市全面松绑楼市调控。在一二线核心城市放松政策密集落地后，市场点状回暖迹象明显。

5月17日，央行和国家金融监督管理总局等部门出台一系列提振楼市的措施，包括诸如降首付、取消贷款利率政策下限、降低公积金贷款利率和设立3000亿元保障性住房再贷款等等具体放松政策。

一二线城市纷纷跟进。上海、广州和深圳三个一线城市跟进，武汉、杭州和成都等二线城市也都落实行政。在核心城市中，只有北京暂时“按兵不动”。如今北京楼市放松政策“姗姗来迟”，补齐了一线城市政策宽松的最后一块拼图。

在北京之前，已经宣布放松政策的一线城市中，广州最为宽松。首套房、二套房首付比例15%和25%，这也是“517新政”放松的首付下限。而且，广州取消了房贷利率下限，成为首个实现房贷利率市场化的一线城市。

北京放松政策基本看齐上海和深圳。北京首套房首付比例下调至20%，与上海和深圳保持一致。二套房方面，北京五环以内，最低首付比例不低于35%；五环以外，最低首付比例不低于30%。

深圳二套房首付比例由40%下调至30%，上海二套房最低首付款比例调整为不低于35%，自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区二套房首付款不低于30%。

从二套房看，北京、上海仍执行相对严格的首付比例，深圳次之，广州最宽松。

利率方面，北京首套房贷利率直接降至3.5%，不再分区执行首套房贷利率。调整后，北京的首套房贷利率与上海、深圳持平，略高于广州。二套房的利率与首付类似，北京与上海一样，分区执行最低利率下限，标准相对较为严格，深圳次之，取消下限的广州为一线城市中最低。

具体来看，五环内，北京二套房的贷款利率为3.9%，五环外为3.7%。之前城六区贷款利率4.55%，非城六区为4.5%，二套房贷利率明显降低。上海二套房贷款利率3.9%，自贸区临港新片区以及嘉定、青浦等6个行政区为3.7%。

不同之处，北京支持多子女家庭改善性住房需求，对北京市户籍二孩及以上的多子女家庭，购买第二套住房的，在个人住房贷款中认定为首套住房。上海是对二孩及以上的多子女家庭，在执行现有住房限购政策基础上，可再购买1套住房。

放松效果立竿见影。

一线城市中，上海第一个响应了“517新政”的号召，于5月27日率先出台楼市放松政策。6月是上海新政首月，无论是新房还是二手房，上海成交活跃度明显提升。

中指院的统计显示，6月1日-25日，上海新房成交7434套，6月日均较5月日均增长了11.1%。二手房成交21177套，日均增长了40.5%，涨幅更为明显。

除了上海之外，深圳和广州两个一线城市成交也积极活跃。截至6月25日，深圳新房成交2144套，6月日均较5月日均增长了32.3%，二手房成交3548套，日均增长了5.7%。广州新房成交5469套，6月日均较5月日均增长31.5%。

实际上，随着政策的一步步落地，楼市销售环比在改善。4月百强房企环比降低12.9%，5月已经实现环比微涨3.4%，6月则开始大幅增长。同比降幅也明显减少。4月，百强房企销售操盘金额同比降低44.9%，5月降低33.6%，6月降幅已经缩减至两成以内。

但从5月底至6月23日的3周新房成交来看，首周在新政密集落地下，成交总量环比有较为明显的增长。第二周成交总量明显回落，第三周环比仅微增，呈冲高回落态势。而且，新政对三四线城市影响较小。

在本轮“517新政”中，北京是一线城市中最晚跟进的城市。以北京放松为时间节点。下一步市场将观察7月召开的三中全会，这将又是一个重要的政策博弈窗口。

华泰证券指出，新政前包括4个一线城市和11个二线城市在内的15个城市还没有废除房贷利率下限，这15个城市成交额占全国比例为34%。实行高于央行政策下限首付比例的8个城市，其商品房成交金额占全国的24%，其中北京、上海分别占3.8%、6.3%。