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公募REITs大扩容：消费类产品疾行散户逢低入场

另据证监会官网发布的《2024基础设施证券投资基金申请公示表》，截至3月28日，处于在审待批状态的REITs还有19只，其中4只已经完成第一次反馈程序。

上述迹象表明，公募REITs常态化发行正在有序推进。

截至3月底，市场上公募REITs有35只，规模合计1107亿元。这些产品来自18家公募持牌机构，其中包括15家基金公司和3家券商资管公司。

从项目所在地来看，这些REITs的底层资产主要来自10个省及3个直辖市，多位于东部及中部地区，东北及西部地区项目较少。处于在审待批状态的19只产品中，有2只的底层资产分别来自新疆和内蒙。

先从消费基础设施项目说起。

3月份上市的3只消费基础设施REITs中，有2只出自华夏基金，即华夏华润商业REIT与华夏金茂商业REIT，1只出自嘉实基金，即嘉实物美消费REIT。

持有人户数上，上述3只REITs皆不足1万，其中，华夏华润商业REIT持有人户数为2290户，在已成立的35只公募REITs中最少，华夏金茂商业REIT及嘉实物美消费REIT分别为6231户和6075户。

进入4月之后，随着中金印力消费REIT的发行，消费基础设施类REITs可能将增至4只。另据证监会官网发布的《2024基础设施证券投资基金申请公示表》，同类基金中，还有华安百联消费REIT及华夏首创奥特莱斯REIT等2只处于在审待批状态。

上述3只REITs的成立及上市是公募REITs常态化发行的成果之一。

从政策沿革上看，REITs常态化发行主要是对《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号）的贯彻与落地。

上述两个《通知》一致表示要“支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs”。

证监会之所以在《起草说明》中称上述修订为“适应性修订”，是因为在此之前，基础设施为保障性租赁住房及清洁能源的REITs已成立多只。

下面看看REITs底层资产的分布情况。

截至3月底，公募REITs有35只，底层资产的项目类型有7种，即消费基础设施、产业园区、交通设施、保障性租赁住房、市政设施、清洁能源及污染治理。

产品数量的分布上，交通设施有12只，排在首位，含收费公路9只及港口仓储物流3只。排在第二及第三的分别是产业园区和保障性租赁住房，分别有9只和5只。消费基础设施、清洁能源、污染治理及市政设施分别有3只、3只、2只和1只。

募资规模上，排在首位的还是交通设施，收费公路及港口仓储物流分别为488亿元和94亿元，合计582亿元，占到公募REITs募资总规模（1107亿元）的52.63%。其次是产业园区（168亿元），占比15.21%。排在第三位的是清洁能源（119亿元），占比10.71%。其后依次是消费基础设施、保障性租赁住房、市政设施及污染治理（分别为89亿元、81亿元、35亿元和32亿元），占比分别为8.07%、7.30%、3.20%及2.88%。

至于《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》明确提到的8类基础设施之一即信息网络，目前尚未成立REITs产品。而且，处于在审待批阶段的19只REITs中，亦无相应产品。

地域分布方面，已经成立的35只REITs的底层资产主要来自10个省及3个直辖市。其中，北京、上海、广东各5只，湖北4只，江苏、安徽各3只，山东、湖南、浙江各2只，福建、河北、四川、重庆各1只。

北京涉及的项目类型最为丰富，包括消费基础设施、产业园区、保障性租赁住房、交通设施及污染治理等5种，广东其次，涉及产业园区、交通设施、市政设施及保障性租赁住房等4种，上海虽然只涵盖产业园区及保障性租赁住房等2种，但产业园区项目即有3个，在所有省市中排在首位。其余省市主要涵盖交通设施、产业园区、清洁能源等3类。

从募资规模上看，广东排在首位，合计178.29亿元，占到公募REITs募资规模的16.11%，其次是湖北和江苏，分别为160.65亿元和143.92亿元，占比分别为14.52%和13.01%，安徽和北京分列第四及第五位，分别为142.78亿元和122.71亿元，占比12.90%和11.09%，其余8個省市募资规模皆不超过百亿，合计占比32.37%。

根据《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，盘活存量资产的重点区域主要有6个，即京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、长三角一体化、黄河流域及海南自贸港。这意味着REITs底层资产涵盖的地域将远不止上述13个省市。

从在审待批的REITs来看，若博时津开科工产业园REIT、华夏深国际仓储物流REIT、华夏特变电工新能源REIT、中信建投