中国房地产研报：蛇年首家，天誉置业为何放弃重组？.pdf

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2025年2月

中国房地产

研报

蛇年首家，天誉置业为何放弃重组？

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春节后，广州豪宅开发商天誉置业公告不断。2025年2月4日，天誉置业宣布，决定即日起终

止重组支持协议。公告中提及，“天誉置业董事会合理真诚地认定，在终止日期之前，不存在成功

完成相关计划的合理前景”。这一表决，意味着此前历时两年6个月的债务重组努力宣告失败。据

悉，天誉置业清盘呈请已延期至2月20日，届时将由百慕达法院进行审理。在众多出险房企中，天

誉置业可谓是首家直接放弃债务重组、等候清盘的企业，天誉置业为何选择直接放弃？

一、利息压顶，丧失盈利能力是放弃重组重要原因

对于终止重组支持协议，天誉置业在2月3日的另一则公告中给出了如下理由：一是在过去两

年半内未能获得任何资金支持重组或解决企业财务问题；二是即使获得重组资金，当前情况下，无

法按最初计划产生预期销售收益以履行相关付款义务。

上述提到的最初计划，指的是2023年9月29日天誉置业发布的建议债务重组公告，提及将其

现有债项替换为6年或7年期票据，以及到期日延长10年的经修订中期债券，票据和中期债券可按

四种方式提前偿还，(1)债转股；(2)特定资产处置；(3)特定目的公司债转股；及(4)变现特定资产

处置，其中股转债清偿率约10%。随后时间里，天誉置业与各方沟通重组事项，但实际进展并不顺

利，外加公告中提及缘由，天誉置业最终于2025年2月4日宣布终止重组协议。

事实上，直接破产清是债务人和债权人均不想看到的选择。对于债权人而言，意味着极低的清

偿率，如恒大清盘的预计清偿率约2%-9%，佳兆业约1.21%-2%。在大多数案例中，房企之所以能与

债权人达成债务重组协议，是因为债务重组在理论上清偿率更高。而天誉置业的情况之所以特殊，

正是由于董事会判断企业在未来一段时间内仍无法恢复盈利能力，甚至要继续亏损，直接破产清算

是更优解。

自从2023年首次资不抵债，2024年上半年天誉置业的亏损依然在扩大，主要原因就是收益无

法覆盖利息。2024上半年，天誉置业营业收入为4.38亿，营业成本为5.39亿，毛损约1亿。天誉

置业将出现毛损的部分原因归结为结转成本中借贷费用资本化规模较高。此外期内财务费用高达

6.73亿，其中银行及其他借贷利息达5.82亿。更麻烦的是，由于债务重组及集团诉讼案，导致行

政及其他开支增长至1.1亿。

截止2024上半年，天誉置业合并报表的非受限现金仅0.26亿，流动负债中银行及其他借款

87.53亿，应计费用及其他应付款项58.15亿。现金状况显然难以应付高昂利息费用及诉讼费，甚

至连审计费都难以负担，2025年2月11日天誉置业公告称，“监于资金水平低及不足，集团未能

保持若干服务，包括但不限于其核数师及其他相关专业顾问开展截至2024年12月31日止年度的年

终审计工作，从而按照上市规则所要求的时间表发布年度业绩”。

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图：历年天誉置业现金流净额变化（亿元）

数据来源：企业年报、CRIC

二、在建物业跌价严重，已不具备重组价值

天誉置业最早在2006年于港交所上市，其净资产从2007年14亿稳步上升至2021年的56亿，

而这一状况在随后两年急转直下。经历了两年连续亏损后，天誉置业2023年首次资不抵债，净资产

为负22亿，2024上半年继续下降至负31亿。

2022年及2023年这两年，天誉置业全面亏损总额合计