第9章 房产税法、城镇土地使用税法和耕地占用税法.pptx

;第一节房产税;二、纳税义务人与征税对象

（一）纳税义务人

房产税的纳税义务人是征税范围内的房屋的产权所有人，包括国家所有和集体、个人所有房屋的产权所有人、承典人、代管人或使用人三类。其中：

1.产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。

2.产权出典的，由承典人纳税。

3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。

4.产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税。

5.无租使用其他房产的，由房产使用人纳税。

6.外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。

;（二）征税对象——房产

它是有屋面和围护结构，能遮风避雨，可供人们生产、学习、工作、生活的场所。与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税；但独立于房屋之外的建筑物（如水塔、烟囱、围墙等）不属于房屋，不征房产税。(与企业会计核算中的不动产是有区别的。)

房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

（三）征税范围

房产税的征税范围为：城市、县城、建制镇和工矿区。

房产税的征税范围不包括农村;三、税率、计税依据与应纳税额计算

（一）税率——记忆

1.从价计征：税率为1.2%；

2.从租计征：税率为12%，对个人按市场价格出租的居民住房，暂按4%税率征收房产税。

（二）计税依据

1.从价计征——计税依据是房产原值一次减除10%～30%的扣除比例后的余值（即房产的余值）。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。

【解析1】对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。

【解析2】房产原值包括与房屋不可分割的附属设施

【解析3】纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。;需要注意的特殊问题：

第一：以房产联营投资的，???产税计税依据应区别对待：

（1）以房产联营投资，共担经营风险的，以房产余值为计税依据计征房产税；

（2）以房产联营投资，收取固定收入，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租方按租金收入计征房产税。

【例题?单选题】（2018年）某公司2015年购进一处房产，2016年5月1日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期3年，当年取得固定收入160万元。该房产原值3000万元，当地政府规定的减除幅度为30%，该公司2009年应缴纳的房产税为（）

A.21.2万元B.27.6万元C.29.7万元D.44.4万元;第二，融资租赁房屋的，以房产余值为计税依据计征房产税。

第三，房屋附属设备和配套设施的计税规定

（1）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

（2）对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。;第四，居民住宅区内业主共有经营性房产缴纳房产税。

由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。

第五：房产原值中均应包含地价的规定

从价计征房产税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

【解析】宗地容积率指项目用地范围内总建筑面积占总用地面积的比值，即宗地容积率=项目用地范围内总建筑面积÷总用地面积。;2.从租计征——计税依据为房产租金收入。

【解析1】如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。

【解析2】对出租房产，约定免收租金期限的，在免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。;（三）应纳税额的计算

;四、税收优惠

（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。但上述免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生???、营业用房，不属于免税范围。

（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位，如学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院、文化、体育、艺术这些实行全额或差额预算管理的事业单位所有