2024年度成都土地市场分析报告.pptx

2024年成都市土地市场分析报告成都九鼎房地产土地资产评估有限公司

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Marketbackground土地市场对房地产行业及宏观经济影响重大，政府出台系列土地调控政策。当前全国土地出让规模收缩，城市间分化明显，房企拿地更谨慎，未来土地交易规模有望低位企稳。CHAPTER.01

市场背景出让规模萎缩土地市场作为房地产市场上游，对房地产行业及宏观经济影响重大。为促进房地产市场平稳健康发展，政府出台系列土地政策。自然资源部新规，依据商品住宅去化周期调控土地供应，去化周期超36个月的城市暂停新增住宅用地出让等。部分一线城市也调整土拍政策，如上海放开土拍限价。受政策及市场影响，全国土地出让规模收缩。2024年，重点65城成交经营性土地总规划建面同比下降19%，涉宅用地成交规模同比下降28%；全国300城土地成交建筑面积同比下滑17%。城市分化显著城市间分化明显，一线城市涉宅用地成交楼面价同比上涨21%，达29238元/㎡，平均溢价率小幅上升；二线城市同比回落10%，三四线城市同比上涨2%，多数二线及三四线城市低溢价或底价成交。重点65城涉宅用地流拍率降至8.9%，但三四线城市流拍率升至25.4%。房企拿地更谨慎，销售回款优先偿债。大型房企在土地市场竞争中仍占据主导地位。2024年前11个月，央企拿地金额占百强30%，民企占比14%，城投在各地发挥托底作用。房企注重土地储备质量，聚焦优质地块。展望未来，货币政策“适度宽松”，高品质地块成交或增加，土地交易规模有望低位企稳。但主流房企仍处缩表周期，拿地城市间分化特征延续。若房价止跌回稳，商品房销售复苏，拿地端有望边际改善。

AnalysisofChengdusLandMarket2024年成都市土地市场供需大幅下降，央国企拿地超半数。中心城区需求大，区域间地价、溢价率差异显著，商办需求不足，工业用地受青睐。CHAPTER.02

价量分析近五年大成都全用途土地出让统计表时间推出建设用地面积(万㎡)推出建设用地面积同比(%)成交建设用地面积(万㎡)成交建设用地面积同比(%)成交楼面均价(元/㎡)成交楼面均价同比(%)平均溢价率(%)平均溢价率同比(%)2020年2664.77-2.422521.37-1.3823891.9212.72-1.192021年2525.69-5.222287.09-9513.81-8.912022年3159.2225.082752.7920.362371-27.822.64-1.172023年2467.36-21.92532.23-8.012046-13.717.394.752024年1437.63-41.731402.25-44866.85-0.54近五年成都市土地供应和成交波动较大，特别是2024年供应量和成交量大幅下降，土地市场面临明显收缩。土地成交楼面均价大体平稳，2021年有所上涨，2024年变化较小。溢价率先降后稳，印证市场降温。2021年土地供需小幅下降，22年供应和成交回升，涨幅均超2成，为近五年供应和成交高峰，土地市场短期回暖。受调控政策影响，23年再度回落，市场需求趋缓，24年供需两端再降超过40%，市场面临较大的调整压力。2020年到2024年成交楼面均价总体变化幅度较小，2021年期间涨幅显著，市场在此期间有一定的热度。2024年楼面均价相对稳定。溢价率2020年为最高值，市场对土地需求较强，市场热度高，随后溢价率持续回落至2.64%，开发商对土地的溢价接受度降低，市场逐步降温，2023年和2024年有所恢复，市场对土地需求回升。土地市场受政策和需求变化影响较大，预计2024年以后市场可能继续面临压力，成交量和价格可能保持稳定或继续下降。

价量分析近五年大成都全用途土地供求对比图及成交楼面均价和溢价率走势图

价量分析近五年大成都全用途土地流拍情况近五年流拍土地数量和流拍建设用地面积呈现大幅波动，2022年市场出现明显的低迷。2024年，流拍数量和面积都显著减少，市场恢复明显。流拍土地宗数跟成交土地溢价率走势互相印证，2020年到2023年期间流拍数量逐年增加，市场认可度降低，2021年流拍面积同比增长131.87%，土地供需关系发生变化，2022年尤为显著，流拍土地宗数和面积升至近五年峰值，土地市场存在较大不确定性，市场需求疲软。2023年至2024年，流拍土地逐年减少，市场状况逐步改善。2020年流拍土地数量和面