原创力文档- 1、本文档共237页，可阅读全部内容。
- 2、原创力文档（book118）网站文档一经付费（服务费），不意味着购买了该文档的版权，仅供个人/单位学习、研究之用，不得用于商业用途，未经授权，严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等，侵权必究。
- 3、本站所有内容均由合作方或网友上传，本站不对文档的完整性、权威性及其观点立场正确性做任何保证或承诺！文档内容仅供研究参考，付费前请自行鉴别。如您付费，意味着您自己接受本站规则且自行承担风险，本站不退款、不进行额外附加服务；查看《如何避免下载的几个坑》。如果您已付费下载过本站文档，您可以点击 这里二次下载。
- 4、如文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等，请点击“版权申诉”（推荐），也可以打举报电话：400-050-0827(电话支持时间：9:00-18:30)。
- 5、该文档为VIP文档，如果想要下载，成为VIP会员后，下载免费。
- 6、成为VIP后，下载本文档将扣除1次下载权益。下载后，不支持退款、换文档。如有疑问请联系我们。
- 7、成为VIP后，您将拥有八大权益，权益包括：VIP文档下载权益、阅读免打扰、文档格式转换、高级专利检索、专属身份标志、高级客服、多端互通、版权登记。
- 8、VIP文档为合作方或网友上传，每下载1次， 网站将根据用户上传文档的质量评分、类型等，对文档贡献者给予高额补贴、流量扶持。如果你也想贡献VIP文档。上传文档
谨呈：深圳市中洲粤华投资有限公司
龙溪花园旧改项目
定位及物业发展建议
世联地产
2010.4.28
商业声明
本文内包含的资料属于深圳世联地产顾问股份有
限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利
用。因此本文档内容仅限于对中洲粤华投资有限公司
之龙溪花园旧改项目所用；除此之外，不得私自发布、
使用和复制文档的任何内容。
报告目录：
1、宏观政策
2、基础背景
3、客户分析
4、案例借鉴
5、产品定位
6、项目规划
7、旧改补偿建议
8、动态经济测算
1
宏观政策
房地产大势何去何从?
宏观趋势共识1：人口红利、城市化加速、收入的结构性增
长,房地产市场具有持续发展的动力，长期利好。
人口红利——未来20年自住
型需求人群将集中在80、90年
代出生的人群，这段时间恰好
是中国人口增长的一次高峰期
新增需求140
城市化加速——2020年新
增城市人口将达3亿，带来140
亿平米的新增需求
26万亿
收入的结构性增长——
麦肯锡预测，到2025年中上资
产阶级人均可支配收入将增加
12万亿，按照国际15-20%的住
房消费比，可新增住房消费
1.8-2.4万亿5万亿
宏观趋势共识2：房地产行业将呈现明显的周期性规律
影响因素影响因素
政策态度：从目前密集出台的金融调控手段来看，政府稳
定房价决心坚定。
时间2007-2008年2009-2010年
•全面缩紧甚至停止二手房房贷
•二套房贷首付五成以上，利率提高基准利率
•取消加按业务；贷款审批手续严格，1.1倍；
三套房以上不予办理按揭；
•两次上调金融机构人民币存贷款基准利率；
金融•二套房贷首付四成以上，利率提高基
准利率1.1倍；•商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三
政策套及以上住房贷款；
•明确第二套住房以家庭为单位；
•对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险
•七次上调金融机构人民币存贷款基准缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
利率.
Ø2007年“以家庭为认定单位”及“首付最低四成”仅是对“9.27政策”的重申，
“利率按照风险定价”相比“贷款利率不得低于1.1倍基准利率”空间更大，但是
不进行改善性住房的区分，一定程度上增强了调控力度。
Ø2010年4.14新政对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款
首付款比例不得低于30%；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比
例和利率水平。调控力度更大，表明了政府的决心。
结合07-08年的宏观调控经验，2
文档评论（0）